Sous-sol : Est-ce habitable ? Comment s’applique la loi carrez ?

Pour augmenter la surface utilisable de votre demeure, il vous est possible d’utiliser votre sous-sol. Vous pouvez y créer de nouvelles pièces qui pourront vous servir de différentes manières. Il existe toutefois une règlementation à respecter si vous souhaitez aménager votre sous-sol.

Les conditions pour qu’un sous-sol puisse être habitable

Selon le code de la santé, les sous-sols sont impropres à l’habitation étant donné leur état d’enfouissement sous le sol. Il est de ce fait techniquement interdit d’utiliser votre sous-sol pour y établir un espace de vie tel qu’une chambre. Il est également interdit d’utiliser un sous-sol à des fins locatives. Malgré tout, vous pouvez utiliser votre sous-sol à des fins personnelles du moment que celui-ci respecte certaines conditions.

Si vous habitez une région constituée principalement de zones inondables, vous n’aurez pas le droit d’aménager votre sous-sol. Dans le cas contraire, vous pouvez effectuer des travaux, mais il vous faudra une autorisation selon la surface à aménager. Avec une surface de moins de 5 mètres carrés, vous n’aurez pas besoin de faire de déclarations.

Avec une surface comprise entre 5 et 20 mètres carrés, il vous suffira de déposer une déclaration de travaux au préalable. Pour une surface de plus de 20 mètres carrés, dans le cas où la structure du bâtiment doit être modifiée, il vous faudra une demande de permis. Et enfin, si l’aménagement amène la surface totale de votre logement à plus de 150 mètres carrés, l’intervention d’un architecte sera obligatoire.

Pour le cas des sous-sols d’immeuble, l’obtention de l’accord du syndicat des copropriétaires est nécessaire. Si le sous-sol fait plus de 1,80 m de hauteur ou s’il est semi-enterré avec un accès vers l’extérieur, vous devez le déclarer auprès du fisc. Cela aura pour conséquence d’augmenter votre taxe foncière.

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Comment aménager votre sous-sol ?

Pour aménager votre sous-sol, vous aurez besoin d’effectuer un certain nombre de travaux selon le type d’aménagement que vous souhaitez réaliser. Afin d’atteindre une hauteur sous-plafond de plus de 2 mètres, il vous sera par exemple nécessaire d’excaver le sol. La réalisation d’une excavation est cependant coûteuse et nécessite de passer par un bureau d’études pour vérifier la faisabilité des travaux.

La réalisation d’un assainissement du sous-sol est indispensable afin de régler les problèmes d’humidité. Vous pouvez effectuer soit un cuvelage soit un drainage dans ce cas, selon qu’il s’agisse d’une copropriété ou d’une maison. L’ajout d’une aération permettra aussi de réduire les problèmes d’humidité. Vous pouvez opter pour un VMC (simple ou double flux) ou une ventilation par insufflation.

Logiquement, vous aurez besoin de raccorder votre sous-sol pour lui donner au minimum un accès à l’électricité. Si vous comptez aménager une salle de vie, vous aurez aussi besoin d’un raccord pour le chauffage, l’arrivée et l’évacuation d’eau. Si l’électricité ne suffit pas pour éclairer votre pièce, alors vous pourrez opter pour un puits de lumière, une ouverture vers l’extérieur ou d’une autre solution similaire.

Puisque le sous-sol provoque une perte thermique importante, il sera nécessaire de faire des travaux d’isolation. Vous aurez besoin d’isoler le sol, les murs ainsi que le plafond. Avec ce dernier, vous aurez certainement besoin d’utiliser une isolation sonore pour limiter les bruits pouvant provenir des différents tuyaux d’accordage qui s’y cacheraient. Au total, un aménagement de sous-sol peut vous coûter jusqu’à 2000 € TTC/m2 ou même plus.

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La loi Carrez

La loi Carrez est connue de tous les propriétaires de biens immobiliers puisqu’elle permet de mesurer la surface totale habitable d’un bien. Ce calcul de surface est nécessaire lorsqu’il faut déterminer la valeur de son bien ou le mettre en vente. Selon cette loi, le sous-sol ainsi que certaines parties annexes d’une maison ne sont pas compris dans la surface totale habitable.

Pour calculer la surface de votre maison selon la loi Carrez, vous n’avez pas forcément besoin de faire appel à un professionnel. Vous pouvez en effet utiliser le plan de votre logement pour effectuer le calcul vous-même. L’intervention du professionnel est toutefois recommandée afin d’éviter les erreurs de calcul. L’erreur de calcul ne doit pas dépasser les 5 %, ce qui est difficile à respecter surtout pour les pièces avec de faibles superficies.

Sans l’intervention du professionnel, il est préférable d’indiquer une surface légèrement inférieure à celle que vous avez calculée. Cela ne devrait pas avoir trop d’influence négative sur la décision d’un potentiel acheteur. Vous devrez néanmoins faire attention à bien distinguer les pièces annexes qui ne devront pas être calculées.

La création de souplexe (espace de vie en sous-sol) entraine en général des conflits lors du calcul de la surface selon la loi Carrez. En effet, dans de nombreuses situations, il est difficile de savoir si l’espace aménagé au sous-sol doit être calculé ou non.

La loi Carrez et les sous-sols

Les parties annexes exclues lors du calcul de surface selon la loi Carrez doivent avoir une hauteur sous plafond de moins de 1,8 mètre. Ainsi, il ne peut pas forcément y avoir de confusion concernant le métrage à effectuer. Pour être autorisé à transformer votre sous-sol en espace de vie, ce dernier doit avoir une hauteur sous-plafond de plus de 1,8 mètre. Il sera alors pris en compte lors du métrage selon la loi Carrez.

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Une pièce avec une hauteur d’environ 2,1 mètres pourra être aménagée en une pièce pour des activités temporaires. Cela peut être un petit atelier, une salle de jeux, etc. Lorsque la hauteur atteint 2,5 mètres, il sera possible de l’aménager en espace de vie permanente telle qu’une chambre ou un bureau.

Si votre sous-sol a une hauteur de plafond de moins de 1,8 mètre, vous ne pourrez l’utiliser que comme une pièce annexe. Dans ce cas, il ne sera pas considéré lors du métrage. Il en sera de même pour les salles d’eau (douches, toilettes, etc.) dans votre sous-sol.

Par ailleurs, la loi considère qu’une surface de plus de 8 mètres carrés ou une salle de jeu en sous-sol de plus de 11 mètres carrés doit être prise en compte avec la loi Carrez. Pour le cas des locaux commerciaux, les locaux annexes présents en sous-sol devront aussi être intégrés au calcul de la surface.

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