Le crowdfunding immobilier est devenu une solution d’investissement prisée par les particuliers souhaitant diversifier leur épargne et bénéficier d’un rendement potentiellement plus élevé que les placements classiques. Cependant, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier comporte des risques et des enjeux fiscaux qu’il convient de bien appréhender afin d’éviter les erreurs et de sécuriser au mieux son placement. Dans cet article, nous aborderons les principaux aspects de la fiscalité du crowdfunding immobilier pour les particuliers et vous donnerons quelques conseils pour éviter les pièges.
Les différents types de crowdfunding immobilier et leurs implications fiscales
Si vous êtes en train de lire cet article, alors peut être que vous le savez déjà, malgré tout petite piqure de rappel pour ceux qui ont oublié : il existe plusieurs formes de crowdfunding immobilier :
- Le financement participatif sous forme de prêt rémunéré (ou crowdlending) : l’investisseur prête de l’argent à un promoteur immobilier qui s’engage à rembourser le capital avec intérêts. Les intérêts perçus sont imposables au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM).
- L’investissement en parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : l’investisseur acquiert des parts d’une société détenant un patrimoine immobilier locatif. Les loyers perçus, après déduction des frais de gestion et charges, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
- L’investissement en actions de sociétés d’investissement immobilier : l’investisseur devient actionnaire d’une société réalisant des opérations immobilières (construction, rénovation, vente). Les dividendes perçus sont imposables au titre des revenus de capitaux mobiliers (RCM).
Selon le type de crowdfunding immobilier choisi, les revenus générés seront soumis à une fiscalité différente. Il est donc essentiel de bien comprendre les implications fiscales de chaque type de placement pour éviter les mauvaises surprises et optimiser ses investissements.
Note importante de la rédaction : Si vous recherchez un crowdfunding immobilier avis, nous vous recommandons d’aller lire les avis sur internet. Vous en trouverez des complets avec des retours d’expériences de personne qui ont investi sur ce type de placement alternatif.
La fiscalité des intérêts et dividendes issus du crowdfunding immobilier
Le prélèvement forfaitaire unique (PFU)
Depuis le 1er janvier 2018, les intérêts et dividendes perçus par les particuliers sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé “flat tax”, qui englobe l’impôt sur le revenu (au taux de 12,8%) et les prélèvements sociaux (au taux de 17,2%). Le PFU s’applique automatiquement aux revenus de capitaux mobiliers (RCM) issus du crowdfunding immobilier sous forme de prêt ou d’actions, sauf option expresse du contribuable pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
En ce qui concerne les revenus fonciers issus des SCPI, ils restent imposés selon le régime réel ou le régime micro-foncier, selon les revenus et les choix du contribuable.
Les abattements pour durée de détention
Pour les investisseurs en actions de sociétés d’investissement immobilier soumises à l’impôt sur les sociétés, il est possible de bénéficier d’abattements pour durée de détention sur les dividendes perçus. Ces abattements s’appliquent de la façon suivante :
- 50% d’abattement pour une détention entre 2 ans et moins de 8 ans
- 65% d’abattement pour une détention de 8 ans ou plus
Ces abattements sont à prendre en compte dans le calcul de l’impôt sur le revenu si le contribuable a opté pour le barème progressif.
La fiscalité des plus-values réalisées lors de la cession de parts ou d’actions
En cas de revente de ses parts ou actions issues du crowdfunding immobilier, l’investisseur peut réaliser une plus-value (ou subir une moins-value) correspondant à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Cette plus-value est également soumise au PFU, sauf option pour le barème progressif.
Toutefois, les plus-values réalisées lors de la cession de parts de SCPI détenues depuis moins de 5 ans sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers au barème progressif.
Il est important de noter que les moins-values réalisées sur des cessions d’actions de sociétés d’investissement immobilier peuvent être imputées sur les plus-values de même nature réalisées au cours de la même année ou reportées sur les 10 années suivantes.
Les risques et précautions à prendre en matière de crowdfunding immobilier
Outre les aspects fiscaux, il convient de prendre en compte certains risques inhérents au crowdfunding immobilier :
- Les risques liés aux projets eux-mêmes, tels que les retards de construction, les problèmes de commercialisation ou les défaillances des promoteurs. Pour limiter ces risques, il est recommandé de diversifier ses investissements et de se renseigner minutieusement sur les projets avant d’y investir.
- Le risque de perte en capital : comme tout investissement, le crowdfunding immobilier ne garantit pas un rendement positif. En cas de faillite du promoteur ou de baisse significative de la valeur des parts ou actions, l’investisseur peut perdre tout ou partie de son capital. Il est donc essentiel de bien évaluer sa capacité financière et sa tolérance au risque avant de se lancer dans ce type de placement.
- Le risque de liquidité : contrairement à un placement bancaire classique, il n’est pas toujours facile de revendre rapidement ses parts ou actions issues du crowdfunding immobilier, surtout en cas de marché défavorable. Il est donc important de considérer cet investissement comme une épargne de moyen ou long terme et d’anticiper ses besoins en liquidités.
En conclusion, le crowdfunding immobilier peut représenter une opportunité intéressante pour les particuliers souhaitant diversifier leur épargne et investir dans l’économie réelle. Cependant, il est primordial de bien comprendre les enjeux fiscaux et les risques associés à ce type de placement afin d’éviter les erreurs et de sécuriser au mieux son investissement.