La Suisse, mondialement connue pour son économie solide et son niveau de vie élevé, est un pays
de choix pour investir dans l’immobilier.
Cependant, l’accès au logement est particulièrement difficile dans la majorité des cantons et
d’autant plus dans les cantons frontaliers comme le canton de Genève ou encore le canton de Vaud.
L’interdiction de détention de biens immeubles par les non-résidents
Pour favoriser l’accès au logement de ses citoyens tout en évitant que le parc immobilier suisse ne
tombe entre les mains d’investisseurs étrangers, l’Assemblée fédérale a légiféré et produit la Loi
fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE).
La LFAEI pose un principe sévère mais juste, il est interdit aux non résidents de détenir des
biens immeubles en Suisse.
La loi prévoit cependant des exceptions tels que l’héritage d’un bien meuble situé en Suisse ou
l’achat de biens par les travailleurs frontaliers. S’agissant du travailleur frontalier, le bien immeuble
ne doit servir que de résidence secondaire et ne peut en aucun cas être loué.
La jurisprudence du Tribunal fédéral (Tribunal suprême) a par ailleurs précisé le but de cette loi en englobant dans la notion d’étrangers visée par la LFAIE certains types de montages juridiques. Il s’agit par exemple en pratique de montages juridiques visant pour une personne physique à utiliser une personne morale pour détenir indirectement un bien immeuble.
L’encadrement des transformations et rénovations de biens locatifs
D’autres lois cantonales viennent également renforcer la protection du parc locatif suisse, par
exemple à Genève avec la Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons
d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l’emploi LDTR).
Cette loi réduit le droit de jouissance des propriétaires de biens immeubles en limitant
notamment le changement d’affectation du bien, c’est à dire empêcher qu’un bien loué comme
logement soit transformé en bureaux ou pour un autre usage de nature commerciale.
La LDTR genevoise prévoit aussi un régime d’autorisation en cas de rénovation du bien. La
rénovation peut avoir comme conséquence une augmentation future de loyer, mais le département
du territoire (DT) pourra rendre une décision comportant des conditions telles que le blocage du
loyer actuel pendant plusieurs années.
Cette limite de loyer vise entre autres à éviter une
gentrification trop forte et trop rapide de certains quartiers qui pourrait se produire en cas
d’investissements massifs cherchant à rénover des logements populaires ou de classe moyenne en
logements de haut standing.
Un droit du bail équilibré et strict
À l’inverse de la France où lorsqu’un squatteur prouve qu’il a élu domicile depuis au moins 48h et
qu’il est dès lors impossible de le déloger autrement que par la voie judiciaire (donc plusieurs
années de procédure et des frais à n’en plus finir), la Suisse prévoit un tout autre régime.
En premier lieu, le squatteur en Suisse est une espèce rare, le droit suisse permettant d’expulser
d’un logement tout occupant sans droit. Dans la même logique, le locataire mauvais payeur ou
refusant purement de payer le loyer, peut rapidement être expulsé et être inscrit au registre des
poursuites.
En Suisse il ne fait pas bon être inscrit au registre des poursuites, en effet, un certain nombre de
démarches administratives et de rapports de droit privés exigent une absence d’inscription au
registre des poursuites. Par exemple, un propriétaire pourra obtenir une attestation de non-poursuite
d’un candidat à la location, pouvant ainsi vérifier que le futur éventuel locataire est sérieux et
solvable.
L’on peut également citer une disposition protectrice en faveur du propriétaire qui vise à protéger le
propriétaire contre le congé aléatoire du locataire. Le locataire ne peut en principe quitter le
logement qu’au terme prévu par le contrat de bail. A défaut il doit présenter un nouveau locataire
dont la solvabilité est quasiment équivalente à la sienne. Sans présentation d’un nouveau locataire
solvable, le locataire actuel est tenu de verser le loyer jusqu’à au terme du bail.
Le droit du bail n’est pas totalement en faveur du propriétaire puisqu’il est également protecteur du
locataire par exemple en matière d’état du logement. Le propriétaire est tenu de mettre à disposition
du locataire un logement dans un état impeccable, à tel point qu’il n’est pas rare de voir des arrêts
de tribunaux de baux et loyers accueillir des demandes de réduction de loyer pour des états de faits
qui seraient vus comme insolites ou de peu de gravité en France (exemple issu de la jurisprudence :
moquette de parties communes sales et usées entraînant une réduction de loyer de plusieurs
centaines de francs).
Conclusion
En définitive, l’investissement locatif en Suisse s’adressera surtout aux expatriés fortunés, en effet
l’accès difficile au logement conduit en pratique à des prix très élevés des biens immeubles au
mètre carré en Suisse. Pour un bien identique évalué en France à 250 000€, celui-ci atteindra le
million de francs en Suisse.
D’un autre côté cet accès difficile au logement garantit en pratique au propriétaire des locations à long terme et sans carences locatives.
Enfin d’un point de vue juridique, la Suisse est un pays de choix, les droits du propriétaire étant
particulièrement protégés et respectés.
Remerciements : Cet article a été rédigé par l’un des juristes du service juridique genevois Questiondedroit https://www.questiondedroit.ch/consultation-juridique/