Emprunter 400 000 euros sur 20 ans : Quel salaire je dois avoir ?

Réaliser un emprunt se présente souvent comme la solution la plus pratique lorsque nous envisageons de concrétiser un projet immobilier. Suivant la somme débitée, le salaire que vous devez percevoir chaque mois peut largement varier. La valeur d’un prêt est également estimée en fonction de différents autres facteurs comme vos revenus, votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement, etc. Concernant l’emprunt de 400 000 € sur 20 ans par exemple, vous devrez remplir certains critères tels qu’avoir un reste à vivre et un saut de charge suffisants qui vous permettront de vous acquitter plus aisément de vos mensualités. Pour ce faire, votre salaire ne devra pas être en dessous d’une limite calculée elle-même en se basant sur les différents critères ci-dessous.

Chaque profil est traité différemment

Aux yeux des organismes prêteurs, les revenus de chaque débiteur ne se valent pas. À cet effet, les traitements indiciaires bruts des fonctionnaires ainsi que les salaires des salariés confirmés en CDI sont intégralement comptabilisés. Pour les salariés en CDD, les intérimaires et les intermittents, les salaires sont supputés à partir d’une base moyenne relevée sur 3 ans d’activités. Il en va de même pour le rendement des chefs d’entreprise et les micro-entrepreneurs. Ces derniers peuvent aussi jouir éventuellement d’un abattement.

Concernant les bénéfices réalisés à l’issu d’investissements locatifs, les banques ne prennent généralement en compte que 70 %. Et enfin, elles ne comptabilisent jamais les pensions alimentaires, les allocations chômage ou aides sociales en tout genre.

En fonction de vos revenus mensuels, la banque peut ainsi décider de vous octroyer le prêt ou non. Elle devra entre autres étudier votre dossier pour s’assurer que vous pouvez véritablement accéder à un emprunt d’une valeur de 400 000 €. Avant de soumettre votre candidature auprès d’un organisme

prêteur, nous vous conseillons de ce fait de bien vous assurer de votre réelle capacité d’emprunt.

Déterminez votre capacité d’emprunt

Si vous voulez espérer décrocher votre prêt de 400 000 €, vous devrez disposer d’une excellente capacité d’emprunt. Cette dernière détermine tout simplement le montant maximal que la banque est en mesure de vous prêter conformément à l’état de vos finances. En d’autres termes, il s’agit plus précisément de votre capacité à rembourser votre crédit sur une période définie.

Votre capacité d’emprunt équivaut en quelque sorte au budget maximal que vous êtes capable d’allouer chaque mois à votre prêt en vue de vous en acquitter sur 20 ans.

Notez que la capacité d’emprunt tout comme la capacité de remboursement dépendent de facteurs divers et très variés tels que les revenus, les charges du débiteur, mais surtout le taux d’endettement de ce dernier.

Quel est votre taux d’endettement ?

Dans le cadre d’un prêt immobilier, les établissements bancaires fixent désormais le taux d’endettement des débiteurs à un seuil maximal de 33 %. Si le vôtre excède malheureusement cette valeur, il est fort probable que vous ne puissiez pas jouir d’un prêt. Vous devez savoir que cette limite a surtout été fixée dans le but de vous protéger. Vous n’êtes certainement pas sans savoir qu’un emprunt d’une valeur de 400 000 €, même réparti sur 20 ans, est susceptible de générer des mensualités assez conséquentes. Si votre taux d’endettement dépasse largement les 33 % imposés, vous risquez rapidement d’être surendetté.

Pour cette raison, il est impératif pour les organismes prêteurs de s’assurer que les mensualités auxquelles vous devrez vous astreindre restent en dessous du tiers de l’ensemble des revenus mensuels que vous percevez.

Si vous voulez connaître votre taux d’endettement, il vous suffit de diviser la somme de vos différentes charges par celle de vos revenus multipliée par 100. Notez que les banques considèrent également vos autres échéances de crédits (prêt auto, crédit à la consommation, etc.) comme des charges. Afin de jouir d’un taux moins élevé et optimiser vos chances d’obtenir le prêt, nous vous conseillons donc dans un premier temps de tous les solder avant de vous engager avec un autre emprunt.

Pouvez-vous réellement emprunter 400 000 € ?

Même si vous pensez disposer de revenus suffisants et d’un taux d’endettement assez faible susceptibles de vous permettre de bénéficier d’un prêt de 400 000 €, sachez que ce ne sont pas les seuls éléments que les banques vont considérer. Elles examineront votre dossier à la loupe et vérifieront notamment votre reste à vivre. Ce dernier désigne le montant qui se soustraie à vos revenus et vos charges. Contrairement au taux d’endettement mentionné en sus, les charges dont il est ici question incluent aussi les mensualités dont vous devrez vous acquitter dans le cas où l’emprunt vous serait octroyé. Avec ce calcul, vous serez en mesure d’affiner la valeur des mensualités que vous pourrez prendre en charge.

Pour ceux qui sont locataires, il leur faudra déterminer également leur saut de charge. Celui-ci est désigné par l’écart qu’il y a entre le loyer qu’ils doivent payer et la mensualité qu’implique le prêt. Un écart trop important risquera d’alerter votre créancier. Fort heureusement, votre apport personnel et la durée à laquelle vous désirez rembourser l’emprunt peuvent éventuellement faire baisser les mensualités. En revanche, un prêt long implique des intérêts plus élevés.

Votre salaire minimal si vous voulez emprunter 400 000 € sur 20 ans

Comme nous l’avons évoqué précédemment, la durée d’amortissement que vous choisirez ira directement impacter sur la valeur des mensualités que vous aurez à payer. Il est vrai qu’un emprunt dont la période de remboursement est plus étendue vous permet de jouir de plus faibles mensualités. A contrario, un emprunt avec un délai d’acquittement raccourci vous donne droit à des mensualités conséquentes. Même si cette solution vous permet de solder rapidement votre emprunt, nous vous la déconseillons si cela implique un taux d’endettement supérieur à 33 %.

Logiquement, pour un emprunt de 400 000 €, votre salaire devra être plus conséquent si vous voulez partir sur un crédit de 15 ans contrairement à un contrat sur 30 ans.

Dans le cas qui nous intéresse, nous allons partir sur un emprunt de 400 000 € à payer sur 20 ans. Vous aurez donc à payer des mensualités d’une valeur maximale de 1 667 € répartis sur 240 mois.

Comme elles doivent être inférieures ou équivalentes au tiers de vos recettes, vous devez au minimum toucher un salaire d’environ 5 551 € pour pouvoir espérer rembourser votre emprunt de 400 000 € sur 20 ans.

En considérant que vos mensualités maximales s’élèvent à 1857 €, vous devrez toucher au minimum un salaire d’environ 5 627 € pour réussir à amortir votre crédit.

Laisser un commentaire