Afin de concrétiser votre projet immobilier, vous avez besoin d’un prêt de 200 000 euros ? Pourtant, vous ne savez pas à combien votre salaire doit s’élever pour vous permettre de rembourser cet emprunt en 20 ans. Avant même de déterminer celui-ci, sachez que ce ne sera pas l’unique paramètre que vous devrez prendre en compte dans vos calculs. Pour vous aider à y voir plus clair, nous vous invitons dans un premier temps à découvrir les autres critères qui vont déterminer si vous pouvez ou non obtenir le prêt en question. Ensuite, nous vous aiderons à calculer le salaire qui vous permettra à la fois de décrocher votre prêt et de vous en acquitter sur une période de 20 ans.
Les critères que vous devez prendre en compte
En réalité, l’accès à un financement dépend de différents critères. Tous les profils ne se valent pas. En clair, il est tout à fait possible qu’entre un entrepreneur qui gagne 3 000 € par mois et un cadre junior dont les revenus mensuels s’élèvent à 2 000 €, ce soit ce dernier qui obtienne une réponse positive. Cela signifie que l’obtention d’un prêt ne dépend pas uniquement de votre salaire. Dans le cas d’un crédit immobilier d’une valeur de 200 000 € par exemple, la banque examinera votre profil et se focalisera sur différents points.
Vos revenus
Avant de vous octroyer un crédit immobilier, l’établissement prêteur a besoin de connaître exactement le montant de vos revenus mensuels, quelle que soit leur nature (pension, revenus fonciers, traitement, etc.). Votre banque aura également besoin de savoir si vous disposez d’un contrat de travail. Cela étant parce que suivant que vous travaillez en CDI ou en CDD, la manière de
prendre en compte vos revenus va différer.
Aux débiteurs qui sont en CDI ou qui sont titulaires, le créancier comptabilisera 100 % de leur salaire. Pour les postes en CDD, les indépendants, les contractuels, les intermittents et les intérimaires, ce sera la moyenne des salaires perçus au cours de leurs 3 dernières années d’activités qui sera prise en compte. Cette moyenne se basera notamment sur les déclarations de bénéfices, avis d’imposition et bulletins de paie.
La banque prendra aussi en compte la moyenne des primes ou autres fractions variables disponibles au cours de vos 3 dernières années d’activités. Si vous profitez d’un investissement locatif, les 70 % du BIC ou des revenus que cela vous apporte seront comptabilisés. En revanche, votre créancier ne prendra pas en compte les diverses prestations sociales telles que les pensions, allocations de chômage, etc. que vous pouvez percevoir.
Votre capacité d’emprunt et de remboursement
Dès lors que l’organisme financier a connaissance de vos revenus exacts, il déterminera votre capacité d’emprunt. Cette dernière varie évidemment en fonction des salaires mensuels de chaque débiteur. Une fois qu’elle est définie, la banque calcule le montant maximum des mensualités que vous pouvez supporter pour la somme à emprunter. Ce calcul est effectué de manière à vous éviter le surendettement dans le cadre de l’acquittement de votre prêt. Et c’est justement là que le taux d’endettement entre en scène.
Votre taux d’endettement
Le taux d’endettement désigne la limite à ne pas franchir au moment de la désignation du capital et des mensualités qui vous seront affectés. D’une manière générale, il ne doit jamais excéder les 33 %. Ce taux varie toujours suivant le profil des emprunteurs et il est obtenu par la division de l’ensemble de vos charges par vos revenus multipliés par 100. Notez que les charges incluent toutes vos dépenses en énergies ainsi que vos autres mensualités s’il y en a (crédit à la consommation, crédit auto, etc.).
Il est possible pour un débiteur d’obtenir un prêt de 200 000 €, même avec un taux d’endettement supérieur à 33 %, mais cela reste actuellement très rare. Si vous comptez y parvenir, assurez-vous d’abord de l’état de votre reste à vivre.
Votre reste à vivre
C’est avec le reste à vivre que votre niveau de vie de manière général peut-être déterminé. C’est une notion dont la valeur peut être calculée par la soustraction du montant total de vos revenus avec l’ensemble de vos charges. Lorsque la banque établit votre reste à vivre, elle inclut généralement dans vos charges les mensualités du crédit de 200 000 € que vous désirez emprunter. Normalement, un célibataire doit disposer d’un reste à vivre d’une valeur minimale de 400 € tandis qu’un couple devra en avoir 800 € s’ils veulent obtenir le prêt.
À part cela, le créditeur vérifiera aussi votre saut de charges. Si vous êtes locataire, votre saut de charges représente la différence entre votre loyer et la mensualité du crédit que vous convoitez. Un saut de charge assez faible optimisera vos chances d’obtenir votre financement. Dans le cas contraire, le crédit pourrait vous être refusé.
Votre salaire et vos mensualités pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans
Vous n’êtes certainement pas sans savoir que lorsqu’une banque prête de l’argent, elle y adjoint des intérêts. Ces derniers peuvent être plus ou moins intéressants suivant le taux d’emprunt. Or, celui-ci varie surtout en fonction de vos capacités de remboursement et notamment de la durée à laquelle vous choisissez de vous acquitter de votre prêt. Plus cette durée est courte, plus votre taux d’emprunt sera élevé et inversement. Pour cette raison, nous vous conseillons de préférer un prêt court. Avec un emprunt de 200 000 € à rembourser sur 20 ans, vous devrez disposer de revenus assez conséquents.
En choisissant un prêt sur 20 ans, vous aurez une base d’environ 240 mensualités pour un crédit de 200 000 €. La valeur des mensualités est égale au montant du prêt divisé par le nombre de mensualités, soit 200 000 € divisé par 240. Vous aurez donc à payer 833 € par mois sur 20 ans. Afin de déterminer le salaire minimal qui vous permettra de vous acquitter de votre emprunt durant la période déterminée, il vous faudra prendre en compte votre taux d’endettement qui devra rester inférieur ou égal à 33 %.
Si vous voulez réussir à vous acquitter d’une mensualité de 833 €, vous devrez au moins percevoir un salaire minimum de 2 524 €. Avec une mensualité maximale fixée à 929 €, vous devrez toucher au moins 2 815 € de salaire mensuel.
Pourquoi utiliser des simulateurs de prêts sur internet ?
Si vous avez pour projet d’acquérir un bien immobilier, il est fort probable que cela vous engage à rembourser un prêt sur de nombreuses années. Il convient donc de pousser votre réflexion au maximum, avant de prendre votre décision. Dans cette optique, vous devrez prendre en compte plusieurs critères :
- le type de prêt que vous pouvez obtenir
- le coût des frais de notaire
- votre capacité d’emprunt et les mensualités de crédit
Comme vous le voyez, vous aurez un certain nombre de choses à voir. Pour vous aider à vous projeter et voir si celui-ci est viable, nous vous conseillons d’utiliser un, voire plusieurs simulateurs, accessibles gratuitement en ligne. Vous pourrez d’ailleurs en trouver plusieurs sur ce site, afin de répondre aux questions que vous pouvez vous poser.
Les simulateurs sont donc là pour vous apporter une première réponse sur la faisabilité de votre projet. Ensuite, cela vous donne la possibilité d’affiner vos critères. Ainsi, si vous décidez d’aller plus loin dans vos démarches, vous saurez répondre aux questions que vous poseront les différents professionnels que vous allez contacter. Dans le cadre d’un projet d’investissement immobilier, nous vous conseillons de prendre contact avec un courtier.
Vous allez vite comprendre que votre profil est très intéressant pour les établissements bancaires. En effet, vous allez vous engager pour au moins 15 ans avec eux. Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence, pour trouver l’offre qui vous conviendrait le mieux. Sachez que les banques ne peuvent pas jouer sur le taux qu’ils proposent. Par contre, elles peuvent diminuer, voire annuler les frais de dossiers, ainsi que les frais liés à l’assurance. D’ailleurs, sachez que vous n’êtes absolument pas dans l’obligation de souscrire l’assurance de la banque avec laquelle vous allez signer. Bref, vous avez tout intérêt à utiliser une calculette de prêt immobilier.