Comment augmenter un loyer sous-évalué ?

Un loyer sous-évalué peut vite vous faire perdre de l’argent. En tant que propriétaire bailleur, vous avez le droit d’augmenter un loyer sous-évalué. Cependant, vous devez obligatoirement suivre des règles afin de ne pas faire supporter à votre locataire une somme à laquelle il serait incapable de faire face. Faisons le point.

Quand augmenter un loyer sous-évalué ?

De manière générale, le loyer peut être augmenté chaque année, et ce, pendant toute la durée du bail. Cette procédure fait partie de la revalorisation du loyer prévue par une clause du contrat de location. Elle peut intervenir à la date précisée dans le bail ou à la date anniversaire du contrat de location.

Vous devez alors prendre en compte le dernier indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Si le contrat de location n’en fait pas mention, vous devez attendre l’échéance du contrat de location pour augmenter le loyer sous-évalué, soit trois ans au minimum.

Dans le cas où le montant du loyer est nettement inférieur aux prix qui se pratiquent dans le quartier, vous avez la possibilité d’augmenter le loyer sous-évalué. Pour cela, une seule règle à suivre : vous devez attendre l’échéance du contrat de location. Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Mais il ne suffit pas de se référer au prix moyen au mètre carré appliqué dans le voisinage.

La fixation du nouveau loyer doit l’être par « référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ». Le bailleur doit donc fournir des exemples pour des logements situés dans « la même zone géographique » c’est-à-dire le même quartier : il doit aussi fournir au moins trois références différentes de loyers (six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants), aussi bien de baux conclus récemment que de baux conclus depuis plus de trois ans.

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Il est également possible d’augmenter un loyer sous-évalué pour un logement situé en zone tendue.  Pour cela, il faut respecter certaines obligations, afin que le loyer corresponde aux exigences imposées dans ces zones. 

contrat de location

Procédure pour augmenter un loyer sous-évalué

La procédure doit intervenir au moins six mois avant la fin du bail. Pour augmenter un loyer sous-évalué, vous devez comparer les montants des loyers pratiqués dans le voisinage. Il faut alors que les logements pris comme références soient situés dans le même immeuble et/ou dans un autre immeuble doté des mêmes caractéristiques et situé dans la même zone géographique.

Vous devez prouver que le montant du loyer est sous-évalué en vous appuyant sur au moins six loyers pour les logements situés dans une agglomération de plus d’un million d’habitants ou trois loyers dans les autres cas.

En cours de location, le loyer ne peut être revalorisé qu’une fois par an, à la date de l’anniversaire du bail et dans la limite de la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL). En revanche, lorsque le bail arrive à échéance et que vous estimez que le loyer prévu au bail est inférieur au prix du marché, vous pouvez envisager d’intenter une action en augmentation du loyer de renouvellement.

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Une demande datant d’au moins six mois avant le terme du contrat

La proposition de nouveau loyer doit être faite au moins six mois avant le terme du contrat et être notifiée au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifiée par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

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Attention : le délai commence à courir à compter de la date de réception de la lettre par le locataire, et non pas de la date d’envoi de cette lettre.

lettre recommandée

La hausse du loyer doit être étalée dans le temps

La hausse du loyer ne peut être pratiquée en une seule fois dès la première mensualité du bail renouvelé. Le principe est la répartition de la majoration dans le temps. La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. ». Cet étalement est donc obligatoire même en cas d’accord entre les parties. Le principe est que la hausse du loyer s’applique progressivement par 1/3 (tiers annuels) ou par 1/6e (sixièmes annuels) selon la durée du contrat.

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