Le processus de vente d’un bien immobilier peut être particulièrement chronophage. En effet, de nombreuses étapes doivent être considérées avant de pouvoir transmettre entièrement la propriété à l’acheteur. Durant ces étapes, le vendeur doit tout d’abord chercher le bon acheteur. Il peut passer une promesse de vente avec l’acheteur avant de procéder à la signature du compromis de vente. Ceci étant, la présence d’un notaire est indispensable pour la rédaction et la signature de l’acte de vente. Entre toutes ces étapes, il y a une durée et un délai qu’il faut prendre en compte.
La recherche du bon acquéreur
Un vendeur de bien immobilier doit commencer l’étape de vente par la recherche du bon acheteur. Cette phase peut prendre plusieurs mois, voire quelques années. La durée pour la vente du bien dépend de plusieurs facteurs, dont la situation de marché. Trouver le bon acquéreur peut également dépendre de l’état du bien immobilier, sa situation, mais aussi, son prix de vente.
Le délai de mise en vente dépend aussi du choix du propriétaire de passer par une agence immobilière ou non, de la qualité des annonces de vente, et de son estimation. En d’autres termes, le temps de recherche du bon acheteur est particulièrement variable.
La promesse unilatérale avant l’acte de vente
Une fois que le propriétaire du bien immobilier a trouvé son acheteur, il peut procéder aux négociations. Si le vendeur et le futur acquéreur se mettent d’accord sur les conditions de vente, ils peuvent établir la promesse de vente.
La promesse de vente aura une forme unilatérale dans ce cas. Selon le Code civil dans son article 1124, cette promesse de vente est établie par le vendeur qu’on appelle promettant. Il s’agit d’une lettre d’engagement fait au bénéficiaire et acheteur, lui promettant qu’il sera le seul acheteur. Le délai de rédaction de cette promesse de vente est de quelques jours.
Dans cette promesse de vente, on doit mentionner le délai de rétractation qui ne doit pas dépasser 10 jours. Après ce délai, le vendeur peut proposer le bien immobilier à un autre acheteur. Autrement, on procédera à l’acte de vente final, devant le notaire, et à la remise des clés qui va conclure le transfert de propriété.
Le compromis de vente, c’est quoi ?
Le compromis de vente est un acte d’engagement signé entre le vendeur et l’acheteur. Pour garantir la qualité et l’authenticité du compromis de vente, il est recommandé de signer la lettre devant un notaire. On peut également rédiger un acte sous seing privé. Dans ce cas, les deux parties (acheteur et vendeur) vont signer la lettre devant une tierce personne (un agent immobilier par exemple). La lettre ne sera pas formelle comme celle établie devant un notaire, mais servira de garantie et de sécurité juridique entre les deux parties signataires.
Concernant le délai de signature du compromis ou de la promesse de vente synallagmatique, si l’étape se fait devant un notaire, la procédure peut prendre jusqu’à 5 semaines. Pour un acte sous seing privé, il suffit de quelques jours pour rédiger l’acte et procéder à sa signature.
Dans le compromis de vente, en plus de l’engagement des deux parties, on trouvera également les détails sur le contenu du futur acte de vente. En d’autres termes, les conditions de vente du bien immobilier seront déjà mentionnées dans le compromis de vente. Le vendeur peut aussi demander en contrepartie, le versement d’une indemnité. Elle est à hauteur de 10 % du prix de vente finale du bien immobilier, maximum. Si l’une des deux parties renonce à la conclusion de vente, sans respecter les conditions de suspension relatée dans le compromis de vente, on peut avoir recours à la justice.
Les essentiels à prévoir entre le compromis de vente et l’acte de vente
Le compromis de vente est aussi appelé avant-contrat. Il est possible que chacune des deux parties présente un modèle de compromis de vente. Cependant, comme son contenu sera repris dans l’acte de vente final, il est préférable de faire rédiger l’avant-contrat par un professionnel.
Il faut aussi noter que des documents annexes doivent accompagner le compromis de vente.
Le dossier de diagnostic technique
Selon le Code de la construction et de l’habitation dans son article L271-4, un vendeur de bien immobilier doit procéder au diagnostic technique de son bien avant la procédure de transfert. Ce diagnostic doit être effectué par un professionnel agréé et les points à voir dépendent de l’âge du bien immobilier, de son emplacement, etc.
Le diagnostic technique concerne :
- La performance énergétique,
- L’exposition au plomb,
- Le risque de présence d’amiante,
- L’installation de gaz et d’électricité,
- La présence de termites,
- Le niveau de bruit,
- L’exposition aux risques naturels, chimiques, etc.
Les conditions suspensives
Dans une promesse de vente comme dans un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur doivent se convenir des conditions suspensives permettant de suspendre la vente.
Parmi les conditions, il est possible que la banque de l’acheteur ait refusé de lui octroyer un prêt immobilier. Il est également possible de durant la période de réflexion, la Commune exerce son droit de préemption sur le bien mis en vente. La suspension de la transaction peut aussi se faire si le bien immobilier mis en vente ne respecte pas les règles d’urbanisme ou qu’il fasse l’objet d’une servitude. Si tel est le cas, on peut suspendre la vente et l’indemnité remise au vendeur doit être rendue à l’acheteur.
Il est aussi possible que le compromis de vente mentionne une clause de dédit. Dans ce cas, s’il y a rétractation de la part de l’acheteur ou du vendeur, sans motif valable, l’indemnité avancée ne sera pas remise.
Le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif
Une durée maximum de 45 jours entre le compromis de vente et l’acte de vente permet au vendeur et à l’acheteur de se préparer et de se rétracter si besoin.
Ce sera également le délai nécessaire au notaire pour analyser les dossiers de l’acheteur et le vendeur (états civils et situation du bien). Les 45 jours peuvent aussi servir à la commune pour soulever son droit de préemption, si besoin.
Une fois ce délai dépassé, s’il n’y a pas rétractation ou suspension, les deux parties peuvent procéder à la signature de l’acte de vente final devant le notaire et à la remise des clés. Cet acte de vente doit reprendre les clauses de vente essentielles, mentionnées dans l’avant-contrat.