Un terrain est dit non constructible lorsqu’il n’est pas possible de construire un bien immobilier sur ce dernier. En d’autres termes, vous devez connaitre les critères qui permettent son utilisation. Pour connaitre les possibilités d’utilisation de terrain dans ce cas, il faut se référer au plan local d’urbanisme. Vous aurez également besoin de voir si le terrain est accessible. On doit aussi consulter le plan d’occupation des sols. Connaitre ces derniers vous permet d’estimer le prix du bien avec pertinence 💶. Notez également que cette procédure nécessite l’intervention d’un géomètre.
Définition de ce qu’est un terrain non constructible
On dit d’un terrain qu’il est non constructible, quand il n’est pas possible, vis-à-vis des règlementations en vigueur, d’y réaliser une construction immobilière. Techniquement, ce terrain n’a accès ni au système d’accès à l’eau potable ni au réseau d’assainissement. Il n’a également pas d’accès à l’électricité sur les lieux. La mairie de votre commune peut aussi décider de la non-constructibilité du terrain pour de nombreuses raisons🤔. En effet, il est possible que le terrain soit situé dans une réserve naturelle préservée. Il est également possible que le terrain présente des risques pour les habitants parce qu’il est sujet à différentes catastrophes naturelles😬. Les terrains agricoles et ceux qui se trouvent en forêt peuvent être classés comme non constructibles.
Ainsi, lorsqu’un terrain est défini comme étant non constructible, on ne peut pas y construire un bien immobilier. Par contre, si la construction est temporaire, l’installation est permise, sous conditions. En effet, l’autorisation doit se référer au plan local d’urbanisme et au plan d’occupation des sols👈. Si ces documents de référence le permettent, vous avez la possibilité d’acheter le terrain pour y construire un jardin, y installer un camping ou y aménager un espace de loisir.
Comment faire pour définir qu’un terrain n’est pas constructible ? 👇
Un terrain peut être non constructible, mais son statut juridique peut se mouvoir. Ainsi, il vous est possible de demander à la mairie de réviser le statut juridique de ce dernier. Dans ce cas, et en fonction de la situation du terrain, la mairie peut vous accorder le droit d’y installer une infrastructure temporaire, comme un mobil home 🏠 ou un camping. Elle est également en droit de refuser la demande de révision s’il y a des risques pour le résident ou que la construction ne convient pas au plan d’urbanisme existant.
Par ailleurs, avant de faire l’acquisition d’un terrain, il est indispensable de connaitre son statut. Cela va vous permettre de savoir si ce dernier est constructible ou non. Pour ce faire, vous devez vous rendre au bureau de la mairie de votre commune. Sur les lieux, il vous sera possible de demander les plans d’urbanisme de la ville ainsi que le relevé cadastral. Ces documents vont vous permettre de connaitre le statut du terrain 👌. Pour trouver le plan cadastral, il suffit de voir le numéro cadastral unique. Ce document est utile afin de connaitre les limites du terrain ainsi que son emplacement.
En outre, si vous prévoyez construire une infrastructure sur le terrain, dans le futur, vous aurez à respecter quelques conditions :
- Pour un bien sur lequel un lotissement est prévu, il est indispensable de respecter des normes de construction et d’urbanisme,
- Pour un terrain qui se trouve sur une zone à risque, la commune peut imposer une certaine distanciation par rapport aux voisins. On peut aussi vous imposer des normes de construction et de sécurité strictes comme d’avoir une fondation renforcée.
Il vous faudra aussi voir si le terrain ne fait pas l’objet d’un droit de passage. Ce droit de passage est une voie publique qui va servir de servitude de droit privé. D’autres contraintes par rapport à la situation du terrain peuvent aussi être disponibles dans les plans d’urbanisme et d’occupation des sols. Vous devez les prendre en considération avant d’acheter un terrain non constructible ou de lancer un projet.
Estimation du prix du terrain, à qui faire appel ?
Estimer le prix d’un terrain non constructible est indispensable avant de faire son achat. Cette démarche peut se faire à la demande de l’acheteur ou du vendeur. À noter dans ce cas qu’un bien où il n’est pas possible de réaliser la construction d’une infrastructure est moins cher qu’un autre constructible. Autrement dit, vous ferez une excellente transaction si vous acquérez un terrain où il sera possible de réaliser une construction dans le futur.
Le prix d’un terrain non constructible s’évalue au m². Ce dernier dépend de la région où est situé le bien et peut aller de 0.5 euro le m² jusqu’à plus de 10 euros. Ensuite, comme il s’agit principalement de terrain de grande envergure, les tarifs sont généralement exprimés en hectares (ha). Pour avoir une idée sur le prix d’un hectare, il se situe entre 3k et 17k€, mais encore une fois, cela va dépendre de la région. Selon les analystes, les prix les plus élevés pour les terrains non constructibles se constatent sur le littoral de la Méditerranée. Les prix les plus bas se remarquent surtout en Corse et dans les Pays de la Loire 😮.
Par ailleurs, pour borner le terrain, vous aurez besoin de faire intervenir un géomètre. Pour ce qui est de l’estimation, passer par un expert immobilier est indispensable.
Réalisation de l’estimation immobilière : comment s’y prendre ?
Pour pouvoir estimer la valeur d’un bien immobilier non constructible, vous aurez à considérer 4 critères : sa superficie, son emplacement, la situation de l’environnement immédiat du terrain, ainsi que son état.
Logiquement, un terrain qui se trouve en ville ou à proximité, avec une grande superficie et qui est plus ou moins plat sera plus cher qu’un autre loin de la zone habitée, petite en termes de superficie et en pente. L’environnement comme la proximité avec un élément attractif ou touristique peut aussi augmenter le prix du bien. Par exemple, si le terrain se situe à côté d’un lac ou d’une rivière, vous pouvez envisager d’en faire un espace de camping à louer. Ce qui va augmenter son prix 👍. D’après les analystes, si vous achetez un bien non constructible qui a un potentiel pour devenir une zone constructible dans le futur, vous pouvez espérer jusqu’à 30% de marge bénéficiaire.