Logement non conventionnée ou conventionnée, quelle différence ?

Un logement est dit conventionné lorsque son propriétaire a signé un contrat avec l’État. À travers celui-ci, le bailleur accepte de respecter un plafond de loyer. Ce dernier louera ensuite sa propriété immobilière à des locataires aux revenus assez faibles. En retour, l’État lui accorde des allocations spécifiques, dont des aides pour rénover le logement, ou encore d’un avantage fiscal. Un logement non conventionné en revanche, ne réclame aucun engagement avec l’État et il n’y a pas un montant maximal de loyer.

Logement conventionné : c’est quoi exactement ?

Afin de savoir si le logement est conventionné ou non, le locataire doit s’adresser à son propriétaire ou à l’agence immobilière responsable de la gestion locative. Toutefois, en guise de confirmation, il faut s’assurer que la convention figure bien sur le bail.

Il existe deux types de logements conventionnés, à savoir :

  • Les logements conventionnés Anah ou Agence Nationale de l’Habitat,
  • Les logements conventionnés APL ou Aide Personnalisée au logement.

Bien que les deux conventions présentent chacune des avantages pour les bailleurs, ces derniers ont tendance à opter pour la convention Anah. Le locataire, quant à lui, jouit toujours des APL, quel que soit le type de convention.

La convention Anah

Un logement est conventionné Anah lorsque le propriétaire signe un bail avec l’Agence nationale de l’Habitat. S’il y a de nombreux logements au sein d’un seul immeuble, on peut les conventionner sous le même contrat.

Deux critères distinguent les conventions Anah :

  • La possibilité d’obtenir ou non d’une aide venant de l’Anah pour travaux,
  • Le niveau de loyer : sociale, intermédiaire, très sociale.

Le bailleur s’engage à respecter certaines règles se rapportant à la location du logement. En outre, il devra acquitter les subventions versées par l’Anah en cas de vente du bien immobilier avant la période prévue dans la convention. S’il y a mutation du logement, le nouveau propriétaire devra appliquer la précédente convention signée avec l’Anah.

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La convention APL

Lorsque le propriétaire de logement signe une convention avec l’État, celui-ci est dit « conventionné APL ».

À travers ce contrat, le bailleur s’engage à louer son bien immobilier à des personnes aux ressources limitées à un certain plafond. Cela dépend :

  • Du niveau de loyer,
  • De la composition du ménage,
  • La situation géographique du bien.

En contrepartie, la CAF compense une partie du montant du loyer en versant l’APL directement au bailleur.

Que bénéficie un logement conventionné ?

Pour une convention Anah, le bailleur de la propriété immobilière reçoit de l’avantage fiscal du Borloo Ancien. Cet avantage offre un décompte spécifique sur les revenus fonciers bruts du bien immobilier, pendant toute la durée de la convention. L’avantage fiscal soumet le propriétaire au régime réel d’imposition. Il devra ainsi se plier au régime microfoncier.

La déduction repose sur le niveau du loyer :

  • 30 % pour le loyer intermédiaire,
  • 60 % pour le loyer social et très social,
  • Logement loué à un organisme privé en sous-location ou public à des personnes démunies ou dont la situation requiert une solution locative de transition.

Pour un loyer intermédiaire, le locataire ne reçoit pas des APL. En effet, les plafonds de ce loyer sont plus élevés que ceux de la convention APL. Ils ne conviennent donc pas aux foyers aux ressources faibles. De ce fait, on trouve plus de logements conventionnés Anah respectant le montant maximal du loyer social ou très social.

Pour un projet de rénovation sur le logement, on peut jouir d’une aide sous certaines conditions. En cas de travaux importants qui nécessitent la participation d’une collectivité publique, l’Anah octroie une prime de réduction du loyer. Celle-ci est destinée aux conventions à loyer social ou très social.

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En ce qui concerne la convention APL, l’État offre au propriétaire des aides ainsi que des prêts spécifiques pour la construction, l’acquisition ou la réhabilitation de logements locatifs.

Logement non conventionnée ou conventionnée

Quels sont les engagements du propriétaire ?

La signature de la convention Anah engage le propriétaire sur différents points :

  • Il doit louer son bien sur une durée minimum de 6 ans pour une convention sans travaux, et 9 ans en cas de nécessité de travaux.
  • Le logement doit être conforme à des critères de décence tout au long du contrat.

Ces critères subissent des contrôles réguliers.

La durée minimum pour une convention APL est identique à celle du prêt locatif. Cette durée ne peut pas être moins de 9 ans ou 15 ans, selon la nature du prêt. Elle fait l’objet d’un renouvellement automatique tous les trois ans. Pour mettre un terme à cette convention, l’une des parties devra suivre une démarche spécifique.

Par ailleurs, les deux conventions présentent les mêmes conditions d’occupation.

  • Il est impossible de louer le logement à son occupant actuel, sous réserve d’un renouvellement de bail.
  • Le bien doit être loué comme résidence principale du locataire, attestant d’un usage minimum de 8 ans (cela exclut la location d’un logement accordée à un organisme).
  • Le bailleur et le locataire ne doivent avoir aucun lien d’ascendance ou de descendance.

Il existe un loyer maximum au mètre carré pour chaque convention. Celui-ci est défini selon le type de convention, les niveaux de loyers du marché, la catégorie de la propriété immobilière ainsi que de la situation géographique de cette dernière. On révise ce loyer tous les 1ers janvier de chaque année dépendamment de la fluctuation de l’indice de référence des loyers.

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Pour le cas d’un logement conventionné, le propriétaire ne bénéficie d’aucune aide ni de réductions fiscales. Il n’est pas soumis à un contrat et a la possibilité de :

  • Fixer le montant du loyer selon sa convenance,
  • Choisir ses locataires en toute liberté,
  • Définir la durée de location de sa propriété immobilière.

Les seuls engagements qu’il doit respecter sont ceux qui figurent dans un contrat locatif.

Qu’en est-il des bailleurs ?

En France, on trouve 3 types d’allocations logement :

  • Les APL, Aides Personnalisées au Logement 
  • Les ALS, Allocations de Logement Social
  • Les ALF, Allocations de Logement Familial

On accorde ces aides sous réserve de ressources et elles ne doivent pas dépasser un certain seuil. Celui-ci varie selon le logement ainsi que la composition du foyer.

Même si les conditions d’attributions sont différentes, la méthode de calcul pour les 3 aides demeure la même. Elle se base sur les ressources des 12 derniers mois du locataire, respectant une seule formule.

Par ailleurs, on ne peut pas rassembler les 3 allocations. Il n’est possible de les percevoir qu’une à la fois. Afin de savoir laquelle est octroyée, le critère principal correspond à celui du logement, s’il est conventionné ou non.

Pour le cas d’un logement conventionné, le bailleur a le droit de réclamer des allocations à la CAF. Moins nombreux, les logements non conventionnés ont quant à eux, les ALS. Afin d’en bénéficier, les locataires doivent respecter certaines conditions de ressources et différents critères. Les prix des APL et des ALS sont presque identiques.

La nature du logement, conventionné ou non, impacte surtout le propriétaire. Du côté des locataires, seules les démarches en lien avec l’aide au logement peuvent changer.

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