Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un bien immobilier loué par un locataire, ce dernier peut se retrouver dans un état d’incertitude 😶. En effet, cette situation, bien que fréquente, soulève de nombreuses questions du côté du locataire : le propriétaire a-t-il le droit de vendre le bien en cours de bail ? Le locataire doit-il quitter le logement vendu immédiatement après le transfert de propriété ? Quels sont les dispositifs prévus par le législateur autorise à vendre son bien. Cependant, si le bien est occupé, il doit respecter un certain nombre de formalités.
Le droit de vendre un bien mis en location
Le droit de propriété confère au bailleur de disposer de son bien comme il le souhaite. Le propriétaire peut alors vendre un immeuble même s’il est occupé par un locataire.
La vente d’un bien occupé
Le contrat de bail n’empêche pas le propriétaire de vendre son immeuble. Le fait que le logement soit occupé peut même devenir un argument de vente pour le bailleur. En effet, en achetant un bien déjà loué, l’acquéreur peut espérer recevoir les revenus locatifs immédiatement à la fin du transfert de propriété. Cependant, le droit de vendre un logement en cours de bail est assorti de quelques obligations 👇.
Lorsqu’un bien immobilier est vendu alors que le locataire occupe encore les lieux, la transaction transfère le bail au nouveau propriétaire. Le locataire n’est alors pas tenu de quitter le logement. D’ailleurs, le bailleur n’a pas l’obligation d’informer le locataire de la vente du bien.
La vente d’un logement occupé ne cause aucun préjudice au locataire. Ainsi, le loyer, la garantie ainsi que la date d’échéance du bail restent tels qu’ils étaient au début du contrat de location. Seule l’identité du bailleur change 👈.
La vente d’un logement libre
Le propriétaire peut également décider de vendre son immeuble libre de toute occupation. Généralement, il doit alors attendre la fin du contrat de location pour mettre en vente le logement. Cette démarche lui permet de cibler uniquement des acquéreurs à la recherche d’une résidence principale ou secondaire. Bien évidemment, cette option ne l’empêche pas de céder son bien à un acquéreur qui envisage de réaliser un investissement locatif. La différence réside dans le fait que l’acquéreur doit trouver lui-même son locataire après l’acquisition du bien.
Les droits du locataire d’un logement que le propriétaire souhaite vendre
Le locataire n’est pas obligé de quitter immédiatement le logement qu’il loue même si le propriétaire décide de vendre son bien ✔️. En effet, la loi protège les locataires des expulsions intempestives.
Le droit de conserver le bien jusqu’à la fin du bail
Le législateur accorde au locataire le droit de jouir du logement tant que le bail n’arrive pas à échéance. Par conséquent, la vente de l’immeuble ne modifie pas les termes du contrat de location. Le locataire est protégé de tout risque d’expulsion.
Une fois la vente conclue, c’est au nouveau propriétaire de gérer le bail suivant les conditions prévues initialement à l’arrivée du locataire. En effet, il n’a pas le droit de modifier les clauses du contrat de location ❌.
Le droit de préemption
Dans certains cas, la vente d’un bien loué confère au locataire un droit de préemption. Il s’agit d’un dispositif légal qui donne au locataire la priorité pour acheter le logement. En d’autres termes, le propriétaire doit proposer l’achat de l’immeuble au locataire avant de l’offrir à un tiers.
Néanmoins, le droit de préemption n’est pas automatique. Il ne s’applique que si le propriétaire vend l’immeuble en entier ou s’il s’agit d’un local commercial. S’il y a plusieurs locataires, chacun d’entre eux dispose du droit de préemption.
Par ailleurs, le locataire ne peut pas prétendre à un droit de préemption s’il s’agit d’un logement meublé. Il en est de même si le propriétaire décide de vendre son bien à un parent au 3e degré. Ce dernier doit alors occuper le logement pendant au moins deux ans.
Dans les cas où le locataire dispose d’un droit de préemption et qu’il décide d’acheter l’immeuble, il doit informer le propriétaire par une lettre recommandée avec avis de réception. Cette procédure doit se faire dans les deux premiers mois du préavis de 6 mois. La signature de l’acte authentique de vente se fait ensuite auprès d’un notaire.
Si le locataire ne souhaite pas acheter le bien, le propriétaire est libre de le proposer à d’autres acquéreurs potentiels.
Le congé pour reprise
Le nouveau propriétaire doit attendre la fin du bail en cours pour reprendre l’immeuble s’il ne souhaite plus le mettre en location. Pour rappel, le locataire a le droit de jouir du logement jusqu’à la date d’échéance du contrat de location. Un droit qui garantit sa sécurité de logement ✔️.
À la fin du bail, le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors procéder à un congé pour reprise. Ce dispositif doit, cependant, suivre des règles précises.
Pour commencer, le propriétaire doit envoyer au locataire un préavis via un courrier recommandé avec accusé de réception. S’il s’agit d’un logement vide, le préavis doit être envoyé au moins six mois avant la date d’échéance du bail. En revanche, le délai de préavis est de trois mois pour une location meublée.
Par ailleurs, si le transfert de propriété a lieu moins de deux ans vant la fin du bail de location, le nouveau propriétaire a la possibilité de récupérer le bien au plus tard deux ans après l’achat. En revanche, si l’acte de vente est signé plus de deux ans avant que le contrat de location se termine, le propriétaire peut récupérer l’immeuble dès l’échéance du bail.
La protection du locataire âgé 👇
Le législateur offre une protection particulière aux locataires qui ont des ressources modestes et qui sont âgés de plus de 65 ans. En effet, si le propriétaire de l’immeuble décide de vendre, il doit proposer au locataire âgé un logement de remplacement. Ce dernier doit répondre aux besoins du locataire et correspondre à ses capacités financières. De plus, le logement proposé doit se situer dans la même zone géographique que celui qui est mis en vente.