Investir en viager : Avantages et inconvénients

Si vous projetez de réaliser un investissement immobilier, plusieurs choix s’offrent à vous. Le plus classique est d’acquérir un bien, notamment un logement, et de se lancer dans un investissement locatif par la suite. Suivant ce même principe, vous pouvez acheter d’autres types de biens comme un garage ou encore une place de parking et les mettre en location. Ce type de placement comporte moins de risque comparé à l’achat d’une maison, cela vous permet malgré tout de dégager des revenus intéressants, sans parler des avantages considérables que cela peut vous apporter. En termes d’investissement foncier, il vous est également possible d’opter pour le viager. Qu’est-ce que c’est exactement ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ? Focus sur l’investissement en viager.

Qu’est-ce qu’un viager ?

Le viager est une vente immobilière au cours de laquelle un acheteur devient le propriétaire d’un bien immobilier sans nécessairement l’occuper après la signature du contrat de vente. Contrairement à un achat classique, un contrat de viager permet à un acquéreur de devenir propriétaire, mais pour en prendre pleinement possession, il devra attendre le décès du vendeur.

Lors de la signature de ce type de contrat, les deux partis, l’acquéreur ou débirentier ainsi que le vendeur ou crédirentier doivent être assistés par un notaire. Ils doivent également être en pleine possession de leur moyen, c’est-à-dire être en bonne santé mentale et physique. Le débirentier doit être majeur et il est impératif que le crédirentier soit son aîné d’au moins 20 ans.

Dans ce type de vente, le débirentier est dans l’obligation de verser au crédirentier de manière annuelle, trimestrielle ou mensuelle une certaine somme. Il s’agit de la rente viagère. Elle est calculée suivant l’âge du vendeur et la valeur du bien au moment de la vente. Pour effectuer ce calcul, il est important de retirer la valeur du bouquet du viager. Ce dernier est une somme fixe pouvant être exigée par le crédirentier au débirentier lors de la signature du contrat. Il s’agit d’un apport, dont la valeur peut être à hauteur de 20 à 30 % de celle du bien mis en vente. Notez qu’un bouquet élevé implique une plus faible rente viagère. D’autre part, vous devez savoir que ce bouquet de viager n’est pas obligatoire.

Notez que selon le Code Civil, dans le cas où le crédirentier décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat, la vente peut être nulle si le vendeur au moment de ladite signature souffrait déjà de la maladie susceptible d’avoir causé sa mort.

Les différents types de viagers

Il existe 3 types de contrats viagers différents. D’abord, il a le viager libre. Dans ce type de contrat, le bien immobilier vendu est libre. À ce moment, l’acquéreur peut directement l’occuper après la signature du contrat s’il le désire tout en payant au vendeur sa rente viagère.

Ensuite, il y a le viager à terme. Avec ce type de contrat, l’acquéreur et le vendeur s’accordent sur la durée au cours de laquelle le débirentier devra payer sa rente. Quoi qu’il en soit, il ne peut prendre pleinement possession du bien qu’après le décès du crédirentier.

Et enfin, il y a le viager occupé. C’est l’un des contrats les plus courants. Comme son nom l’indique, le vendeur peut encore occuper le bien au moment de la signature du contrat et tout au long de sa vie. Il perçoit la rente viagère et éventuellement un bouquet. L’acquéreur ne pourra ni occuper le bien en question ni le mettre en location avant que le vendeur ne décède.

Quels sont ses avantages ?

Le viager présente des avantages autant pour le crédirentier que pour le débirentier. Ce dernier peut notamment bénéficier d’une décote sur la valeur sur le marché du bien qu’il a acquis. En revanche, cette décote dépendra surtout de la longévité du crédirentier et donc des rentes qui ne seront pas versées après sa mort. Dans le cadre d’un viager, l’acquéreur n’a pas à s’occuper de la gestion du bien, surtout si celui-ci reste occupé par le crédirentier. Les charges inhérentes au logement incombent directement au vendeur. Suivant les termes du contrat, l’acheteur peut aussi ne pas avoir à s’acquitter de taxes foncières si le crédirentier est encore en vie.

Le viager peut, d’une certaine manière, faire jouir le débirentier d’un crédit-vendeur tout simplement parce que le versement des rentes ne requiert pas la souscription à un prêt bancaire. Les rentes viagères ne sont pas soumises à des taux d’intérêt quelconques. Et enfin, il peut, s’il le désire, revendre le bien en question à tout moment. Acquérir un bien par viager est d’autre part pour lui un moyen comme un autre d’enrichir son patrimoine.

Pour le crédirentier, le viager s’avère avantageux surtout si celui-ci n’a pas d’héritiers. Il peut toucher des rentes et vivre dans sa maison jusqu’à sa mort. En fonction des différentes conditions convenues entre les deux partis dans le contrat, il peut également être déchargé des taxes foncières et des coûts que peuvent impliquer les gros travaux de réparation sur le bien.

Suivant son âge, le crédirentier peut profiter d’un abattement fiscal, dont la valeur peut aller de 30 % à 70 % sur le capital de ses rentes. À titre d’exemple, si le vendeur est âgé de 70 ans, son imposition sera fixée à 30 % du capital des rentes qu’il perçoit. Il est également possible que le crédirentier se réserve l’usufruit. À ce moment, il peut mettre en location le bien.

Quels sont ses inconvénients ?

L’un des inconvénients auxquels le vendeur peut être confronté dans le cadre d’un contrat viager, c’est que s’il a des héritiers, ces derniers perdent le bien. Une fois le contrat signé, le crédirentier ne peut plus proposer son bien à la vente. Toutes les charges telles que les coûts d’entretien, taxes d’habitation et autres peuvent aussi lui incomber. D’autre part, sauf en cas d’usufruit, il n’a pas la possibilité de louer son bien.

Pour le débirentier, le viager ne lui permet pas de jouir du bien immobilier acquis tant que le crédirentier est en vie. D’ailleurs, le prix de l’achat dépendra principalement de la durée de vie de ce dernier. Si celui-ci vient à vivre plus longtemps, l’acheteur aura réalisé un très mauvais investissement.

D’autre part, il faut savoir que dans le cas où le débirentier décède, ce sera à ses héritiers de s’acquitter de ses obligations de paiement jusqu’à la mort du crédirentier.

Selon l’article 606 du Code civil, il incombe aussi à l’acheteur de s’acquitter des dépenses liées aux taxes foncières et les gros travaux effectués sur le bien. À part cela, les charges du notaire sont aussi payées à ses frais.

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