Investir en Ehpad : Avantages et inconvénients

Dans le monde de l’immobilier, il existe différents types de biens dans lesquels il est possible d’investir. Parmi ces biens figurent les EHPAD. Un EHPAD (Établissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes) est un type de bien très prisé des investisseurs. Par rapport aux autres types d’investissements immobiliers, il comporte peu de risque et semble également plus rentable. Il possède de nombreux avantages, mais comporte malgré tout quelques contraintes qu’il faut connaître.

Ehpad et LMNP

Un EHPAD est une résidence qui est destinée à accueillir les personnes âgées ayant perdu leur autonomie suite à une maladie ou à cause de leur âge avancé. La résidence propose tous les services dont pourraient avoir besoin ces individus (restaurations, ménage, etc.). Une équipe médicale est également présente pour prendre soin des résidents selon leur degré de dépendance. La construction des EHPAD peut être prise en charge par l’État, le secteur privé, les associations et les mutuelles.

La demande en EHPAD ne cessera de croire selon toute vraisemblance. En effet, vers 2040 environ, il a été estimé que la population globale serait vieillissante. Ce qui représente une belle perspective d’avenir pour le marché des Ehpad qui devrait s’élargir progressivement.

La résidence Ehpad tout entière ainsi que chaque chambre possède des équipements permettant de répondre aux besoins de chaque individu. Lorsque vous investissez en EHPAD, vous investissez dans une chambre, ce qui inclue les divers équipements qui s’y trouvent. Vous obtenez alors le statut de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

Vous avez le choix entre différentes fiscalités lorsque vous investissez en EHPAD : LMNP Classique, LMNP Censi-Bouvard et micro-BIC. Le LMNP Classique permet d’amortir le bien à hauteur de 80 % sur 20 ans. C’est un bon choix si vous souhaitez percevoir une rente défiscalisée. Le LMNP Censi-Bouvard est quant à lui conçu pour les personnes ayant une importante fiscalité. Ce type de statut leur permettra de réduire leur base imposable sur une longue période.

Et enfin, il y a le régime micro-BIC qui convient aux personnes ayant une faible fiscalité et qui achètent leur bien en cash.

Le marché du LMNP concerne différentes résidences de service. Il y a les résidences étudiantes et les EHPAD qui ne sont pas affectés par la conjoncture économique. En effet, même en temps de crise, les besoins des personnes âgées ne changent pas particulièrement.

Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires sont celles qui peuvent être affectées par la conjoncture économique. La pandémie du covid-19 est un exemple de situation ayant eu un fort impact économique et qui a troublé le marché des résidences de tourisme. Sans touriste, pas d’activité et pas de rendement.

Les avantages d’un investissement en Ehpad

L’investissement en Ehpad tient son premier avantage du statut LMNP. Avec ce statut, vous n’avez pas besoin de vous occuper de la gestion de votre bien. Vous pouvez malgré tout percevoir un loyer pouvant atteindre 5 %. C’est une société agréée par l’État qui se charge de rénover ou de mettre aux normes un Ehpad.

L’investisseur doit signer un bail commercial avec la société de gestion sur une durée de 9 ou 11 ans. Grâce à ce contrat, le versement des loyers chaque trimestre aura toujours lieu même si les chambres dans lesquelles il a investi sont inoccupées.

Avec ce statut, il est possible pour l’investisseur d’amortir 80 % de la valeur du bien sur 20 ans. Il lui est également possible de récupérer après quelques mois la TVA à 19,6 % s’il s’agit d’un achat neuf. La loi Censi Bouvard vous permet par ailleurs de réduire vos impôts sur le revenu à hauteur de 11 % de la somme que vous avez investie. Cette réduction peut s’étaler sur 9 ans. D’une manière générale, l’Ehpad permet à un investisseur de profiter de certains avantages fiscaux.

Par ailleurs, investir dans un Ehpad, c’est effectuer un investissement éthique. Ces résidences en effet pour objectif d’aider des personnes âgées à vivre dans un certain confort. Elles aident également les personnes en fin de vie à vivre plus agréablement leurs derniers instants.

Les Ehpad permettent de réaliser des investissements sécurisés. En effet, grâce au bail commercial, vos revenus sont garantis. Le statut LMNP confère également de nombreux avantages fiscaux. De plus, avec une rentabilité qui tourne autour de 4 %, l’investissement est réellement avantageux.

Étant donné que le marché des Ehpad est encadré par l’État, il y a de faibles chances de voir une surproduction. Pour pouvoir construire un Ehpad, il faut obtenir une autorisation préfectorale. Cela signifie que la concurrence est modérée. Le risque de voir le taux d’occupation dans une localité est par conséquent très faible.

Les inconvénients des Ehpad

Même si les Ehpad sont avantageux, ils ne sont pas exempts d’inconvénients comme c’est le cas pour n’importe quel type d’investissement. Vous devez être conscient de ces différentes contraintes si vous souhaitez réussir votre investissement.

La première contrainte concerne le nombre d’offres qui est encore limité. Le nombre de chambres en Ehpad mis en vente n’arrive pas encore à suivre la demande. En parallèle, de nombreux investisseurs se ruent vers ce type de bien étant donné le potentiel qu’il détient. Il n’est par conséquent pas facile d’investir en Ehpad. Aux causes du marché qui est restreint, vous pourrez difficilement multiplier vos investissements dans différents Ehpad. De plus, le prix minimal pour investir en Ehpad est particulièrement élevé.

La plus-value d’un Ehpad est une autre de ses limitations. Normalement, un bien immobilier est susceptible de gagner en valeur au fil du temps. Cependant, l’Ehpad n’étant pas un immobilier classique, il ne profite pas de cette plus-value. Ainsi, la plus-value n’est pas l’un des objectifs que vous pouvez atteindre avec l’Ehpad. Ce type d’investissement vous permet surtout d’obtenir un bon rendement.

Lors de la revente de votre bien, vous ne pourrez pas compter sur la plus-value et vous ne pouvez d’ailleurs pas modifier une chambre pour tenter de lui donner plus de valeur. Actuellement, la revente peut être facile étant donné que le marché est très convoité par les investisseurs. Dans l’avenir, il n’est pas encore certain que ce secteur soit aussi avantageux qu’actuellement. Pour limiter encore plus les risques, vous devez choisir correctement votre société de gestion.

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