Lorsque vous faites une demande de prêt immobilier à la banque, vous n’êtes pas tout à fait libre de choisir la somme dont vous avez besoin. En réalité, c’est l’organisme prêteur qui fixe le montant qu’il vous est possible d’emprunter. S’il pense que vous n’êtes pas capable de rembourser la somme que vous demandez, il refusera votre demande de prêt. Pour cela, il étudie dans un premier temps votre capacité d’emprunt et votre taux d’endettement.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant total qu’une banque peut vous accorder lorsque vous effectuez une demande de prêt immobilier. Une faible capacité d’emprunt risque de ne pas vous permettre de mener à bien votre projet. Vous aurez alors besoin de chercher une autre source de financement pour compléter votre emprunt. Avant de se lancer dans un projet immobilier, il est de ce fait important de connaitre sa capacité d’emprunt.
Pour calculer votre capacité d’emprunt ou votre capacité d’endettement, la banque considèrera de nombreux facteurs. En plus de votre salaire, le taux du crédit immobilier et la durée du prêt influent également sur votre capacité à emprunter.
Avec un taux plus élevé, vous aurez à payer une mensualité qui sera également importante. En revanche, un délai d’emprunt plus élevé permettra de réduire la valeur de vos mensualités. D’une manière générale, la capacité d’emprunt dépend de votre taux d’endettement et de votre reste à vivre.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un indicateur qui permet de connaitre approximativement les charges que vous serez amené à payer. En règle générale, les établissements bancaires ne vous octroient un prêt que si votre taux d’endettement est en dessous des 33 %. Concrètement, ce taux signifie que la valeur de vos dettes devra être au maximum à 33 % de vos revenus mensuels. Ainsi, vous n’aurez à consacrer qu’une légère partie de vos dépenses au paiement de vos emprunts.
Ce chiffre (33 %) n’est qu’une simple généralité. Différents établissements bancaires peuvent faire une exception même si votre taux d’endettement dépasse les 33 %. Ce sont les profils spéciaux tels que les personnes avec un fort revenu ou les jeunes ayant un potentiel d’avenir qui peuvent bénéficier de cette prérogative.
Par ailleurs, pour calculer le taux d’endettement, les organismes financiers utilisent des méthodes qui peuvent être assez différentes. C’est pourquoi même si votre dossier est refusé par une banque, il peut être accepté par une autre. En consultant différents établissements, vous aurez plus de chances d’obtenir votre prêt.
Vos sources de revenus sont les éléments principaux qui permettent à une banque de calculer votre taux d’endettement. En plus de votre salaire, les autres sources telles que les pensions, les revenus fonciers, les bénéfices industriels et commerciaux sont pris en considération. Certains établissements intègrent même dans leur calcul les revenus exceptionnels tels que les primes.
D’autre part, la banque n’oublie pas de prendre en considération vos dépenses variées. Ces dernières concernent votre loyer si vous êtes locataire, les pensions alimentaires, etc. Logiquement, les mensualités de tous vos crédits en cours seront aussi incluses dans le calcul.
Notez que la banque calcule votre taux d’endettement avant le prêt, mais elle effectue également une estimation de ce taux en prenant ensuite comme paramètre l’éventualité que le prêt vous soit octroyé. C’est en fonction du résultat de ce calcul final qu’elle peut décider de vous accorder ou non l’emprunt.
Le reste à vivre
Même si le taux d’endettement est important, ce n’est pas l’unique indice pris en considération par les banques. Le reste à vivre constitue également un indice déterminant. Il s’agit de la somme qui restera à votre disposition une fois que vous vous serez acquitté de vos mensualités. Si elle est suffisante pour subvenir à vos besoins importants (alimentation, factures diverses, etc.) le prêt peut vous être accordé.
D’une manière générale, le reste à vivre suffisant pour un foyer dépend de certains critères. Il est évident qu’un célibataire n’aura pas les mêmes dépenses qu’un couple marié, avec des enfants. La localisation joue aussi un rôle sur le reste à vivre suffisant pour un foyer. Une personne habitant en région parisienne aura par exemple besoin de dépenser plus qu’une personne habitant en province.
Ainsi, les exigences des établissements bancaires concernant le reste à vivre autorisé sont assez variables. En moyenne, pour un célibataire, le reste à vivre nécessaire est compris entre 500 et 1000 €. Pour en couple sans enfant, il est estimé entre 750 et 1 000 €. Si le couple a des enfants, il faudra ajouter entre 150 et 400 € par enfants au reste à vivre.
Augmenter votre capacité d’emprunt
Si vous avez un taux d’endettement assez élevé et que votre reste à vivre est presque insuffisant, votre capacité d’emprunt sera fortement réduite. Vous risquez alors de modifier légèrement votre projet ou de l’ajourner. Avant d’en arriver là, il existe différentes solutions pour tenter d’optimiser votre capacité d’emprunt. Si vous avez différents crédits en cours, nous vous conseillons par exemple de procéder à une restructuration de crédit.
Cette opération consiste à regrouper vos crédits en un seul. Cela signifie que vous n’aurez besoin de payer qu’une seule mensualité pour la totalité de vos dettes. Vos mensualités seront par ailleurs réduites, mais le délai de remboursement sera augmenté. Vous aurez plus de marge sur vos dépenses mensuelles, ce qui améliorera votre taux d’endettement et votre reste à vivre.
Une autre solution consiste à effectuer un prêt duo. Cette opération consiste à scinder votre prêt immobilier en deux. Le premier sera un prêt long, avec un taux normal et le second sera un prêt court, avec un taux faible. Pour un prêt normal, vous allez par exemple emprunter 30 000 € sur 20 ans. Pour un prêt duo, vous allez emprunter une partie de cette somme sur 20 ans et une autre partie sur 10 ans.
Vous aurez bien sûr à payer les mensualités simultanément. Néanmoins, lorsqu’elle est bien appliquée, l’utilisation du prêt duo vous permet de réduire vos mensualités. Ce type de montage n’est pas proposé par toutes les banques et il n’est pas vraiment facile à appréhender. Si vous souhaitez faire appel à cette solution, nous vous recommandons l’aide d’un expert en prêt immobilier.