Analyser la fiabilité d’un locataire : nos conseils

Les impayés font partie des risques importants lorsqu’il s’agit d’investissement locatif. Les loyers vous permettent en effet de rembourser progressivement le coût de votre investissement. Si vous ne les percevez pas, vous pourriez avoir du mal à rembourser vos dettes dans le cas où l’acquisition du bien mis en location aurait nécessité un prêt. Pour éviter ce désagrément, il est impératif de vérifier la solvabilité de vos locataires.

Analyser les pièces justificatives

La loi vous autorise à demander certains documents légaux auprès des personnes souhaitant louer votre bien. La liste des documents que doit contenir un dossier de location a toutefois été simplifiée par la loi Alur. Les bulletins de salaire sur les trois derniers mois font partie des dits documents. Ils permettent de s’informer sur les revenus des candidats. Pour les non-salariés, il est possible de demander leur dernier avis d’imposition.

Le dossier de location doit également contenir une attestation d’emploi pour savoir si le candidat est employé actuellement en CDI ou en CDD. Sinon, vous pouvez demander un certificat de location prouvant que le candidat n’a pas eu de problèmes d’impayés lors de sa précédente location.

Les documents qui composent un dossier de location sont souvent des photocopies. Certains locataires n’hésitent pas à fournir des documents falsifiés afin de leur donner une meilleure image. C’est pourquoi nous vous recommandons de toujours vérifier les documents originaux de chaque dossier afin d’éviter de tomber sur un client insolvable.

Les informations sur les documents fournis par le candidat peuvent être vérifiées de différentes manières. Dans le cas d’un salarié, il est par exemple possible de contacter son employeur. Un avis d’imposition contient, quant à lui, un numéro de référence fiscal permettant de consulter en ligne les informations sur l’imposition du client.

Faire attention au revenu du candidat

Habituellement, un candidat présentant un revenu mensuel trois fois supérieur au loyer est éligible pour devenir locataire. Avec un revenu suffisamment élevé, il y a peu de chance que le client ne parvienne pas à payer son loyer ainsi que ses autres dettes courantes. Certains bailleurs peuvent même être plus exigeants et demander un revenu minimum de 3,5 fois le loyer.

Lorsque la demande est forte, vous pouvez vous permettre de demander un tel niveau de solvabilité. Mais, si vous avez du mal à trouver des locataires, être trop exigeant n’est pas la bonne stratégie à adopter. D’ailleurs, les personnes ayant un revenu élevé peuvent en contrepartie avoir plus de dépenses à assumer. Les risques d’impayés ne sont alors pas nuls.

Avoir un revenu modeste ne signifie également pas que le client ne sera pas en mesure de payer son loyer. S’il n’a que très peu de dépenses à effectuer à part son loyer, il peut se présenter comme un meilleur locataire. C’est pourquoi il ne faut pas focaliser le choix de vos futurs locataires uniquement sur leurs revenus.

Il est parfois intéressant de revoir vos critères de sélection à la baisse et d’accepter les candidats ayant un revenu minimum de 2 ou 2,5 fois le loyer demandé. Afin de mieux sélectionner les candidats, vous aurez besoin d’analyser plus en profondeur le profil de chacun.

Prendre certaines précautions

Même avec les meilleurs profils les risques d’impayés ne sont jamais nuls. De nombreux imprévus sont susceptibles de survenir. C’est par exemple le cas d’une perte d’emploi qui risque de rendre insolvable un locataire. Afin de vous protéger dans ce genre de situation, vous avez diverses solutions envisageables.

L’une des options courantes consiste à exiger à ce que le candidat propose un garant. Ce dernier sera tenu de régler les dettes du locataire lorsque celui-ci est insolvable. Le garant devra ainsi signer un contrat qui l’engage. Signalons malgré tout que même avec un garant, les risques d’impayés subsistent.

Lorsque vous avez recours à un garant, vous devez de ce fait vous assurer de sa solvabilité. En règle générale, les connaissances ou amis du locataire ne sont pas de bons garants. Ils peuvent facilement oublier leur engagement contrairement à un membre de la famille qui sera plus investi envers son proche.

La garantie loyer impayé (GLI) est également une alternative envisageable pour se prémunir contre l’insolvabilité d’un locataire. Il s’agit d’une assurance qui vous permet d’être couvert en cas de risque de loyers impayés et en cas de dégradations de votre bien mis en location.

Grâce à la GLI, la présence de garant n’est pas nécessaire. D’ailleurs, la loi interdit le cumul de GLI et de garant, sauf pour le cas d’un locataire étudiant. La GLI n’est pas gratuite, mais vous avez la possibilité de déduire son coût à partir des loyers que vous percevez.

Le cautionnement bancaire, une solution intéressante

Certains candidats à la location disposant d’un revenu faible peuvent avoir une épargne importante en banque. Afin de paraitre plus solvables, ils font parfois appel au cautionnement bancaire. Dans ce cas, la banque se porte garante pour le candidat, ce qui est un point intéressant pour le propriétaire. Avec un client disposant d’une caution bancaire, vous êtes certains de recevoir votre loyer en toute circonstance puisque la banque est engagée.

Une caution bancaire fonctionne selon un principe simple. Le locataire va se servir d’une partie de ses épargnes en tant que caution. Cette somme sera bloquée pendant la durée du bail. Si le client n’arrive pas à payer son loyer, la banque se servira de cette caution pour payer à sa place.

Dans le cas d’une caution bancaire simple, la banque couvre les charges de son client uniquement lorsque ce dernier est insolvableet que les poursuites à son égard sont infructueuses. Avec une caution bancaire solidaire, le propriétaire peut demander directement à la banque de régler le loyer de son client insolvable sans avoir à engager une poursuite à l’encontre de ce dernier.

Même si cette solution est intéressante, elle présente des inconvénients. Selon le profil du client et de sa relation avec sa banque, cette dernière peut parfois exiger une caution minimum de 6 mois de loyer. Le locataire devra en plus verser des frais de gestion d’environ 2 % de la somme couverte. Pour un loyer de 500 €, le client aura par exemple besoin d’une caution bancaire de 6 000 € sur un an. Les frais de gestion vont, quant à eux, s’élever à 120 €.

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