La clause « acte en main » est un terme que vous avez sûrement déjà entendu si vous vous intéressez à l’investissement immobilier. Derrière ce terme se cache en réalité un système permettant de faire des économies lors de l’achat d’un bien.
Qu’est-ce que « l’acte en main » ?
Selon la loi, lors d’une transaction immobilière, les frais d’actes et accessoires lors d’une vente sont à la charge de l’acheteur. Ces divers frais sont en général considérés comme étant les frais de notaire, même si ce n’est pas tout à fait le cas. L’acheteur doit ainsi payer le prix d’acquisition du bien ainsi que ces frais supplémentaires. Investir dans un bien peut alors devenir assez onéreux.
Ces frais de notaire sont en général à 2 ou 3 % de la valeur du bien pour les logements neufs. Ils peuvent toutefois monter jusqu’à 8 % pour les logements anciens. Ainsi, pour un bien neuf d’une valeur de 300 000 €, les frais de notaire peuvent s’élever jusqu’à 9 000 €.
Afin de ne pas avoir à payer ces frais importants, il existe néanmoins une méthode simple et tout à fait légale. Il suffit de faire appel à la clause « acte en main ». Lorsque cette clause est présente, ce ne sera plus à l’acheteur de payer les frais supplémentaires, mais au vendeur. Ce dernier devra alors déduire ces frais à partir du prix de vente.
De quoi se composent exactement les frais de notaire
Il est important de noter que ce qui est communément appelé « frais de notaire » est en fait composé de divers éléments. En effet, les « frais de notaire » sont plus exactement des « frais d’acquisition ». Ce sont ces frais d’acquisition qui sont facturés à hauteur de 2 à 3 % (bien neuf) ou 6 à 8 % (bien ancien) de la valeur du bien.
Ces frais sont constitués par les émoluments qui sont la rémunération du notaire. Il s’agit des véritables frais de notaire puisque ce sont les seuls frais qui vont au notaire. Les émoluments ne représentent que 10 % des frais d’acquisition.
Ensuite, il y a les débours qui sont les frais que doit payer le notaire pour constituer le dossier nécessaire à la vente. Ils représentent 10 % des frais d’acquisition. Et enfin, il y a les droits de mutation qui représentent les impôts qui doivent être versés à l’État. Ces derniers représentent 80 % des frais d’acquisition.
Quels sont les avantages ?
Cette clause ne peut être mise en place que suite à un accord entre l’acheteur et le vendeur. Les deux parties devront trouver un terrain d’entente afin que chacun puisse y trouver son compte. Ainsi, même si la clause l’acte en main semble surtout être avantageuse pour acheteur, le vendeur peut aussi y trouver un intérêt.
Pour l’acheteur, l’acte en main lui permet d’acheter un bien à une valeur qui est plus intéressante. En effet, il n’aura pas à payer les frais supplémentaires qui peuvent être plus ou moins importants. L’acte en main facilite également sa demande de prêt auprès d’une banque.
En effet, une demande de prêt pour l’acquisition d’un bien ne doit pas inclure les frais supplémentaires. Si le bien est vendu à 100 000 €, ce sera la somme que vous serez autorisé à emprunter. Vous aurez ensuite besoin de payer les frais supplémentaires pouvant atteindre 8 000 € avec vos apports personnels.
Avec la clause acte en main, vous pouvez demander directement 108 000 € étant donné que vous n’avez plus à vous occuper des autres frais. Les 8 000 € seront inclus dans le prix total du bien. Cela peut être avantageux si vous avez des apports personnels limités.
Pour le vendeur, il n’y a pas vraiment d’avantages financiers ni de pertes. Il peut simplement augmenter le prix de vente afin d’atteindre la somme qu’il recherche une fois les frais de notaire déduit. Toutefois, la présence de la clause peut être un argument de vente facilitant la vente rapide d’un bien. En effet, puisque la vente va profiter aux acheteurs, ces derniers seront bien plus intéressés par l’offre.
Les limites de l’acte en main
Pour mettre en place l’acte en main, vous avez besoin de le négocier avec le vendeur. La clause doit ensuite être présente sur la promesse de vente (ou le compromis de vente). Elle devra évidemment être écrite par un notaire. Pour un vendeur qui propose cette clause, il doit le signaler à son agence immobilière afin qu’elle puisse la mettre en valeur.
Même si l’acte en main peut vous sembler être un coup de génie, ce n’est pas vraiment le cas. En effet, ce dispositif n’est pas très populaire auprès des banques et des agences immobilières. Il est par conséquent assez difficile de le faire accepter, surtout par les vendeurs. Le dispositif n’est d’ailleurs pas particulièrement avantageux pour ces derniers.
De plus, il ne vous est pas possible d’effectuer cette opération à l’insu de votre banque. Le compromis de vente affichera clairement la mention « acte en main ». La banque comprendra alors que vous essayez de contourner la règle selon laquelle vous devez fournir au moins 10 % d’apport personnel. Cela pourrait nuire à la relation entre vous et votre banque.
Et enfin, vous n’allez pas réellement acquérir un bien à un prix plus avantageux. Puisque le vendeur doit payer les frais d’acquisition, il va augmenter le prix de vente. Vous aurez alors besoin d’emprunter une somme plus importante à la banque. Mais ce ne sera pas trop compliqué vu que vous n’aurez pas besoin d’apports personnels.
Quelles sont les alternatives ?
L’acte en main n’est pas une solution miracle pour réduire le coût de vos investissements pour acquérir un bien. Il s’agit juste d’un moyen pouvant parfois simplifier l’acquisition en facilitant vos demandes de prêts. Afin de faire des économies d’une manière plus concrète, vous avez à votre disposition de nombreuses solutions alternatives.
D’abord, vous pouvez tenter de négocier les frais de notaire. Les émoluments peuvent en effet être abaissés, mais ce ne sera pas une tâche simple. En effet, si le notaire baisse ses frais pour vous, il devra en faire de même pour les autres acquéreurs.
Vous avez plus de chance d’obtenir une réduction auprès du vendeur. Si ce dernier souhaite effectuer une vente rapide, il sera plus facile de négocier le prix d’achat. À part cela, vous aurez besoin de mettre en place une bonne stratégie d’investissement afin de trouver les bons plans.