Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est un véhicule d’investissement collectif qui vous permet de détenir une part d’un patrimoine immobilier diversifié. Plutôt que d’acheter un bien immobilier seul, vous devenez copropriétaire d’un portefeuille d’actifs immobiliers, géré par une société spécialisée.
Le placement en SCPI permet donc d’investir dans l’immobilier, sans avoir à se préoccuper de l’acquisition des biens ou encore de la gestion locative. Le placement SCPI apporte de nombreux avantages, et nous verrons aussi les inconvénients inhérents à cet investissement selon votre profil.
Comment fonctionne un placement en SCPI ?
Dès votre placement en SCPI effectué, vous devenez un associé de cette Société Civile de Placement Immobilier. Et en tant qu’associés, vous allez toucher des dividendes, mais comment ? Reprenons le cheminement de votre placement SCPI étape par étape :
La première étape pour la SCPI est la collecte de fonds, la SCPI lève des fonds auprès d’investisseurs comme vous, en émettant des parts sociales.
Avec ces fonds, la SCPI fait des acquisitions de biens immobiliers et se constitue un parc immobilier varié (dans les secteurs des bureaux, des commerces, de la santé …).
Vous ne vous préoccupez pas de la gestion locative, c’est bien la société de gestion qui se charge de toutes les opérations liées à la location (recherche de locataires, gestion des loyers, entretien des biens …).
Enfin arrive la distribution des revenus, ce sont les loyers perçus (moins les frais de gestion) qui sont redistribués aux investisseurs, proportionnellement au nombre de parts détenues.
Placement en SCPI : Avantages & inconvénients
Avantages d’un placement en SCPI
Un placement en SCPI facilite l’accès à l’investissement immobilier. Les SCPI permettent aux épargnants d’investir dans l’immobilier avec un montant initial faible, contrairement à l’achat direct d’un bien.
Ensuite, nous l’avons déjà énoncé, la gestion est externalisée, c’est la société de gestion qui prend en charge toutes les démarches liées à la gestion des actifs immobiliers, épargnant ainsi les investisseurs de cette responsabilité.
Un placement en SCPI permet d’avoir une mutualisation des risques, car les risques sont répartis sur plusieurs biens immobiliers, réduisant ainsi l’impact potentiel de la vacance locative d’un seul bien par exemple.
Il est aussi possible d’investir en SCPI à crédit et de profiter de l’effet de levier. Un placement en SCPI à crédit permet donc de tirer parti de l’augmentation de son capital en finançant l’investissement par emprunt.
Les SCPI offre une diversification à votre portefeuille en étant moins corrélées aux fluctuations du marché boursier. Et c’est alors un excellent complément.
La diversification se poursuit même au niveau sectoriel, avec une Société Civile de Placement Immobilier, vous diversifierez votre portefeuille vers l’immobilier commercial, de bureaux, de logistiques, de santé …
Un placement en SCPI vise à offrir des revenus complémentaires et réguliers, ce qui peut par exemple être particulièrement utile à la retraite.
Inconvénients et risques d’un placement en SCPI
Les parts de Société Civile de Placement Immobilier ne sont pas cotées en bourse, ce qui les rend moins liquides que d’autres actifs financiers. La vente peut être plus lente et les prix peuvent fluctuer selon le marché immobilier. Si la SCPI a des difficultés et que les souscriptions sont très faibles, vis-à-vis des demandes de sorti, alors vous aurez une faible liquidité. Notez néanmoins que les SCPI se constitue en général des fonds de remboursement, et que pour bon nombre de SCPI il n’y a pas de souci de liquidité.
Les SCPI ont des frais d’entrée (aussi appelé frais de souscription) et des frais de gestion annuels. Il est possible maintenant d’avoir du cashback sur ses frais de souscription et certaines SCPI sont même à 0 frais d’entrée. Noté aussi que le rendement (le Taux de Distribution TD) vous ai donné déjà net de frais de gestion.
Le capital investi n’est pas garanti et la valeur des parts peut diminuer en fonction des cycles du marché immobilier, c’est un risque de dévalorisation.
En période de crise économique, les revenus peuvent baisser en raison de la vacance locative ou de la baisse des loyers.
Risques de change : Si les SCPI investissent à l’étranger, les fluctuations des devises peuvent affecter les revenus et le capital..
Qui peut faire un placement en SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une option d’investissement accessible à tous ceux qui souhaitent entrer dans le secteur immobilier. Elles sont particulièrement attrayantes grâce à leur facilité d’accès et à la gestion entièrement déléguée. Cela en fait une option viable pour les investisseurs novices comme pour les plus expérimentés.
Les SCPI conviennent particulièrement :
- Aux actifs qui cherchent à investir régulièrement une partie de leur épargne mensuelle pour constituer un patrimoine immobilier (en utilisant ou non le crédit).
- Aux retraités qui souhaitent obtenir des revenus supplémentaires sans les tracas de la gestion immobilière.
Où faire son placement en SCPI ?
Il existe plusieurs façons d’acheter des parts de SCPI. Vous pouvez les acheter directement auprès des sociétés de gestion ou par l’intermédiaire de distributeurs tels que les banques et les conseillers financiers indépendants.
Ce sont les SCPI à capital variable, qui sont le plus répandus et pour lesquelles vous pouvez acheter des parts de manière rapide. Les modalités d’achat changent pour une SCPI à capital fixe. Pour investir dans une SCPI à capital fixe, il faut attendre l’émission de nouvelles parts par la SCPI ou acheter des parts existantes mises en vente par d’autres investisseurs (sur le marché secondaire).
Un statut beaucoup moins flexible que la SCPI à capital variable, où l’achat de parts peut se faire à tout moment, offrant ainsi une plus grande flexibilité aux investisseurs.
Faire son placement SCPI avec du versement programmé
Le versement programmé en SCPI est une approche d’investissement permettant aux investisseurs d’acheter des parts de manière régulière.
Plutôt que de placer une somme conséquente en une seule fois, l’épargnant a la possibilité d’investir en SCPI de façon flexible et avec des montants moindres. Il peut ainsi choisir la fréquence des versements (mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels) et le montant à investir à chaque intervalle.
C’est une alternative à l’investissement en SCPI à crédit, qui n’est pas toujours évident de mettre en place, surtout avec les taux du crédit qui restent encore élevés, malgré une baisse générale des taux qui a démarré.
Comment faire le bon placement en SCPI ?
Avant de faire un investissement en SCPI, il est crucial de définir vos objectifs, votre profil d’investisseur et votre tolérance au risque.
Vos objectifs peuvent varier : préparer la retraite, générer des revenus complémentaires, constituer un patrimoine immobilier, ou encore préparer l’avenir de vos enfants.
Cette clarification permet de sélectionner les SCPI les plus adaptées à vos besoins et d’optimiser vos investissements.
Les SCPI offrent une grande diversité dans leurs investissements. Il existe des options pour chaque type d’investisseur, chaque thématique et chaque stratégie d’investissement.
Pour choisir parmi les nombreuses SCPI disponibles, voici les critères à considérer :
- Historique des rendements de la SCPI : le TD (Taux de Distribution) reflète les performances passées. Il se calcule en divisant le dividende par le prix des parts en début d’année.
- Report à nouveau (RAN) de la SCPI : Il s’agit des revenus non distribués, gardés en réserve pour compenser une éventuelle baisse future des rendements locatifs.
- Taux d’occupation financier (TOF) de la SCPI : Ce ratio indique la proportion de loyers perçus par rapport aux loyers potentiels si tous les biens étaient loués. Un TOF élevé reflète une bonne gestion locative.
- Évolution du prix des parts de la SCPI : Privilégiez les SCPI dont le prix des parts est stable ou en augmentation sur les dernières années.
- Ancienneté et réputation de la SCPI : Optez pour des SCPI et des sociétés de gestion ayant plusieurs années d’expérience et une bonne réputation.
- Capitalisation de la SCPI : Une grande capitalisation est souvent synonyme de stabilité et de diversification du portefeuille.
- Frais de la SCPI : Comparez les commissions de souscription entre les SCPI ayant des performances similaires.
- Ratio Prix de souscription / Valeur de reconstitution de la SCPI : Ce ratio évalue le potentiel de revalorisation des parts par rapport à la valeur des actifs sous gestion.
- Diversité et qualité des actifs de la SCPI : Examinez les types d’actifs dans lesquels la SCPI investit. Sont-ils rentables et diversifiés ?
- Investissements à l’étranger de la SCPI : Certaines SCPI investissent à l’international, offrant une diversification géographique et une fiscalité souvent plus avantageuse.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour vous intéresser ou non au monde de la SCPI, qui est un investissement rentable. par exemple la meilleure SCPI a eu un taux de distribution de 8,16% en 2023, il s’agit de la SCPI Transition Europe, suivit de la SCPI Remake Live à 7,79%, puis de la SCPI Iroko Zen à 7,12%.