Quand avertir le locataire d’une augmentation de loyer ?

En tant que propriétaire d’un immeuble mis en location, vous avez le droit d’augmenter le loyer 😉​. Cependant, l’application de ce droit doit se faire dans le respect de certaines conditions imposées par le législateur. En effet, cette augmentation ne peut pas être abusive et doit prendre en compte les droits du locataire. Le moment pour annoncer l’augmentation du loyer dépend de la cause de celle-ci.

Augmenter le loyer suite à une révision annuelle : comment s’y prendre ?

Votre titre de bailleur dans le secteur privé vous confère le droit d’augmenter le loyer de votre immeuble une fois par an dans le cadre d’une révision annuelle. Néanmoins, cette révision doit être prévue par le contrat de bail 📑. Dans le cas contraire, le loyer doit rester le même jusqu’à ce que le bail prenne fin.

Le contexte

Vous pouvez inclure dans le contrat de bail d’habitation une clause qui prévoit la révision annuelle du loyer. Cependant, l’augmentation doit être en accord avec l’indice de référence des loyers ou l’IRL. Cet indice change selon l’étude et la publication de l’INSEE.

L’IRL est la référence pour calculer le montant de l’augmentation du loyer. La formule à appliquer est la suivante : Montant du nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre en cours/IRL du même trimestre de l’année précédente).

Pour mieux comprendre le calcul, prenons un exemple où le montant du loyer actuel est de 500 €. L’IRL de l’année passée était de 130 et elle est actuellement de 132. Pour déterminer le nouveau loyer, vous devez donc effectuer ce calcul : 500 x (132/130). Vous obtenez un nouveau loyer de 507.69 € ✔️​.

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Le délai à respecter pour avertir le locataire

Si vous décidez d’opérer une révision du loyer, vous devez avertir le locataire à travers une lettre recommandée avec accusé de réception. Vous pouvez également passer par un acte huissier. Quelle que soit la manière dont vous choisissez d’informer votre locataire, votre lettre doit détailler le calcul que vous avez utilisé pour fixer le montant de l’augmentation. Mentionnez également le nouveau loyer à appliquer 💰​.

Vous devez notifier le locataire au moins un mois avant la date de la révision annuelle qui est mentionnée dans le bail. Le non-respect de ce délai entraîne l’impossibilité de procéder à la révision. Vous devez donc attendre l’année suivante pour pouvoir augmenter le loyer 😮​.

Si vous prévoyez d’augmenter le loyer au moment du renouvellement du bail, vous êtes tenu de prévenir votre locataire au moins six mois avant l’arrivée du terme du contrat. Par ailleurs, vous devez obtenir l’accord du locataire.

Augmenter le loyer pour cause de travaux : les conditions à respecter 👇

Lorsque vous réalisez des travaux sur votre immeuble dans l’optique de l’améliorer, vous avez le droit d’augmenter le loyer en fonction d’amélioration qui a été apporté.

Les conditions relatives aux travaux  

Pour pouvoir augmenter le loyer suivant le coût des travaux, vous devez observer quelques conditions. Tout d’abord, les travaux doivent engendrer une réelle amélioration du confort et de la qualité du logement. Il peut, par exemple, s’agir de la création d’un balcon. À noter que vous réaliserez vous-même ces travaux ou mandaterez un professionnel. En d’autres termes, les travaux sont à votre charge.

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Par ailleurs, les travaux doivent avoir une nature bien définie. Vous devez également être en mesure de fournir le montant exact que vous avez déboursé pour la réalisation du chantier. De plus, il est important que les travaux se portent sur l’espace loué par le locataire ou sur les parties communes de votre immeuble 🏢​.

Enfin, informez le locataire de votre projet avant le début des travaux. Cela lui permettra de prendre les dispositions nécessaires pour conserver son confort durant le chantier.

Les conditions concernant la notification

Si vous envisagez d’augmenter le loyer après avoir réalisé des travaux d’amélioration sur votre immeuble, vous êtes tenue de notifier le locataire. Cela se fait par une lettre recommandée avec accusé de réception ou à travers un acte huissier. Votre lettre de notification doit mentionner la nature et la somme des travaux ainsi que le montant de l’augmentation que vous souhaitez opérer. La lettre précisera également la date 📅​ à laquelle le nouveau loyer s’appliquera.

Le locateur est libre d’accepter ou de refuser l’augmentation. Quelle que soit sa décision, il dispose d’un délai d’un mois pour vous informer. Si le locataire conteste l’augmentation, vous pouvez saisir la commission départementale afin d’aboutir à un accord amiable 🤝​. En dernier ressort, il est possible de saisir le tribunal de grande instance. Ce recours doit se faire dans un délai d’un an à compter de la date de l’augmentation du loyer.

Rattraper le loyer : comment faire ?

Il peut arriver que le loyer appliqué soit sous-évalué. Dans ce cas, vous pouvez rattraper les loyers qui ont dû vous être versés 😌.

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 Respecter les conditions relatives au rattrapage

Pour avoir la possibilité de corriger la sous-évaluation de votre immeuble, vous pouvez rattraper les loyers et vous aligner aux conditions du marché actuel. Néanmoins, sachez que pour que ce rattrapage se fasse, l’écart entre le loyer actuel et le prix appliqué sur le marché doit être de 20 % au minimum.

Par ailleurs, vous devez être en mesure de prouver que les loyers qui s’appliquent à des logements similaires et qui se trouvent dans le même secteur sont nettement plus élevés. Enfin, notez que l’augmentation doit rester en dessous de celle qui est annoncée par l’IRL.

Avertir le locataire

À l’instar de la notification d’augmentation de loyer suite à une révision annuelle ou des travaux d’amélioration, celle liée à un rattrapage de loyer doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception 📨​. Envoyez cette lettre au moins 6 mois avant la date prévue pour renouveler le bail.

La notification exposera les raisons qui motivent l’augmentation et le rattrapage du loyer. Vous devez également mentionner le nouveau loyer et la date du début de son application. Par ailleurs, il est nécessaire de présenter des pièces qui justifient que les logements comparables sont loués plus cher. Il convient de préciser que le locataire peut contester l’augmentation du loyer. Dans ce cas, vous devez trouver un accord amiable. 

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