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La Cour de cassation valide-t-elle le modèle Matera comme celui d’un syndic, ou seulement comme un appui aux copropriétés ?
La frontière est décisive, car plusieurs organisations contestaient le rôle de la plateforme et le caractère de ses publicités. Vous verrez ce que la décision change pour ce modèle, et ce qu’elle ne permet pas de conclure.
Le verdict de la Cour de cassation
Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette les recours contre Matera (pourvoi n° 24-15.665). Elle confirme l’arrêt rendu le 20 mars 2024 par la cour d’appel de Paris.
Une bataille judiciaire née de la campagne « Merci Syndic »
En mars 2020, Matera lance une campagne publicitaire visant notamment les syndics professionnels. Emeria Europe, la Chambre FNAIM du Grand Paris, l’Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) et le Syndicat national des professionnels immobiliers (SNPI) engagent des actions en justice. Ces actions sont ensuite réunies.
Elles reprochent à Matera :
- le dénigrement ;
- une publicité comparative illicite ;
- des pratiques commerciales déloyales et trompeuses ;
- l’exercice illégal de l’activité réglementée de syndic.
En janvier 2022, le tribunal de commerce de Paris condamne Matera pour dénigrement et pratiques commerciales déloyales et trompeuses. Il rejette toutefois l’accusation d’exercice illégal. Le 20 mars 2024, la cour d’appel écarte les griefs de dénigrement et de pratiques trompeuses. Elle confirme que Matera n’exerce pas illégalement les fonctions de syndic. Plusieurs organisations se pourvoient en cassation.
Les quatre recours ne changent pas l’issue
La Cour de cassation rejette les pourvois de :
- l’ANGC ;
- la Chambre FNAIM du Grand Paris ;
- Emeria Europe ;
- le SNPI.
La Cour confirme l’analyse de la cour d’appel sur le rôle de Matera. Elle confirme aussi que ses publicités ne sont pas trompeuses.
Les demandeurs doivent payer les frais de justice. Ils doivent aussi verser ensemble 3 000 euros à Matera et à l’un de ses dirigeants. Cette somme couvre les frais visés par l’article 700 du Code de procédure civile.
La Cour retient que Matera aide des copropriétés organisées en syndicat coopératif. Dans le dispositif examiné, Matera n’est pas le syndic.
Quel rôle la décision reconnaît-elle à Matera ?
Les juges ont cherché à savoir si Matera aidait le syndic ou prenait sa place. Ils ont vérifié qui décide, signe les documents et assume les responsabilités.
Le syndic coopératif garde la main
Dans un syndicat coopératif, le syndic est choisi parmi les membres du conseil syndical. Il en devient aussi le président. S’il ne peut pas assurer son rôle, un vice-président peut le remplacer.
Le passage à la forme coopérative, ou son abandon, est soumis au vote de l’assemblée générale. La majorité prévue par l’article 25 s’applique, avec, le cas échéant, la passerelle de l’article 25-1. Le conseil syndical est ensuite constitué et choisit le syndic parmi ses membres.
Le syndic coopératif représente légalement le syndicat des copropriétaires. Il décide et reste responsable de la gestion de l’immeuble.
Matera apporte des outils et un appui
La plateforme sert à suivre les comptes, les dépenses, les dossiers et les documents. Des experts et un gestionnaire peuvent aussi aider le syndic à traiter les cas complexes.
Les services portent sur l’administratif, la comptabilité, le droit et la technique. Matera peut générer certains documents, mais le syndic coopératif reste seul à les signer.
Matera peut informer la copropriété sur l’avancement des travaux et faciliter les échanges avec les entreprises. Mais elle ne choisit pas les travaux, ne représente pas la copropriété et n’assume pas les décisions finales. Les juges notent que le syndic coopératif utilise la plateforme de façon autonome.
Une formule sur devis, sans engagement
Matera présente son offre coopérative comme une autogestion accompagnée. Elle associe une plateforme, le suivi des comptes et des dépenses, des experts et un gestionnaire local dédié.
Le prix dépend de la copropriété et des services choisis. Matera propose un devis personnalisé, gratuit et sans engagement. Aucun tarif unique n’est affiché pour tous les immeubles.
Pourquoi les publicités ne sont-elles pas jugées trompeuses ?
Les organisations contestaient deux slogans : « Remerciez votre syndic et passez chez Matera » et « Remerciez votre syndic pour de bon, votez Matera à la prochaine AG ». Ces messages pouvaient faire croire que Matera remplaçait directement le syndic professionnel.
Les juges admettent une possible ambiguïté
La cour d’appel reconnaît que certaines annonces pouvaient brouiller le rôle de Matera. Elles pouvaient laisser penser que l’entreprise fournissait elle-même les services d’un syndic. La Cour de cassation confirme cette analyse.
Mais cette ambiguïté ne suffit pas à prouver une pratique commerciale trompeuse. Il fallait aussi montrer que les publicités pouvaient changer de façon importante les choix économiques des copropriétaires. Les juges ont donc examiné les étapes à suivre avant de choisir cette formule.
Le vote en assemblée générale encadre le choix
La copropriété doit d’abord voter l’adoption du syndicat coopératif. Elle doit ensuite désigner son syndic selon la loi du 10 juillet 1965. Enfin, l’assemblée générale doit approuver les services de Matera et le contrat associé.
Pour les juges, ces étapes donnent aux copropriétaires le temps d’examiner le dispositif, s’ils sont normalement informés et raisonnablement attentifs. La publicité ne suffit donc pas à elle seule à fausser de façon importante leur décision économique.
Ce que l’arrêt clarifie — et ce qu’il ne décide pas
Cette décision sert de repère aux plateformes, aux syndics coopératifs et aux copropriétés qui veulent confier des tâches à un prestataire. Mais toute aide extérieure n’est pas forcément une assistance.
Un syndic peut confier des tâches pratiques à d’autres ou faire appel à des professionnels. Mais il ne peut pas leur céder ses pouvoirs ni les responsabilités liées à sa fonction.
Dans le modèle étudié, Matera aide à réaliser certaines opérations. Le syndic coopératif garde la signature, le pouvoir de décision, la représentation du syndicat et la responsabilité de la gestion.
- Décision : le syndic peut accepter, refuser ou modifier les opérations.
- Signature : les documents sont signés au nom du syndicat par son syndic.
- Compte : le prestataire reste un outil et ne porte pas la responsabilité des fonds.
- Représentation : le syndic reste l’interlocuteur juridique de la copropriété.
- Responsabilité : le prestataire accompagne la gestion sans se substituer au syndic.
L’arrêt porte sur le syndicat coopératif et les prestations étudiées dans cette affaire. Il ne permet pas à une plateforme d’assurer toutes les missions d’un syndic professionnel sous couvert de simples services d’assistance.
Si vous envisagez cette organisation, vérifiez le contrat et les résolutions d’assemblée générale. Le syndic coopératif doit garder un accès réel aux comptes, aux documents et aux outils de gestion. La plateforme ne le libère ni de ses obligations légales ni de sa responsabilité.
Avant de choisir cette formule, vérifiez le contrat et les résolutions d’assemblée générale : le syndic coopératif doit garder la décision, la signature, la représentation et la responsabilité de gestion. Demandez un devis personnalisé, puis faites approuver clairement le recours à Matera et ses modalités.
Foire aux questions
La décision autorise-t-elle Matera à devenir syndic sans carte professionnelle ?
Non. La décision valide les prestations d’assistance examinées pour des syndicats coopératifs, mais elle ne dispense pas un prestataire qui exerce réellement les fonctions de syndic de respecter les règles applicables à cette profession.
Une copropriété peut-elle adopter le modèle coopératif sans modifier son règlement ?
Oui, si son règlement de copropriété n’interdit pas cette forme de gestion. Si une interdiction y figure, une modification préalable peut être nécessaire avant le vote en assemblée générale.
Le syndic coopératif peut-il être une personne extérieure à l’immeuble ?
Non. Il doit être choisi parmi les membres du conseil syndical et être copropriétaire d’au moins un lot dans l’immeuble.
Qui peut engager la responsabilité en cas de mauvaise gestion ?
Le syndic coopératif peut voir sa responsabilité civile ou pénale engagée si une faute commise dans ses missions cause un dommage. Le prestataire peut aussi être concerné si sa propre intervention constitue une faute distincte.